別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 春日井 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -41 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子 印  TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市出川町２丁目２７番１３ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 高蔵寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高蔵寺駅北西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主として共同住宅等もみられる住宅地域である。未利用地の宅地化が散見されるほか地域内に特段の 変動要因はなく、当面、用途的には現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日井市内の住宅地域のうち、主にＪＲ中央本線沿線の地域である。需要者の中心は、市内または隣接 市等に居住する一次取得者層である。最寄駅からやや距離はあるものの、生活利便性が比較的良好な住宅地域であるた め地価は安定的に推移してきたが、新型コロナウイルス感染症の影響等により需要はやや軟調である。土地は総額で１ ，５００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅は２，８００万円～３，５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等も見られるが、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸マンションの想定は 困難であるため収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は実際の取引事例に より求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。以上から、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [106.0] 100 [100.8] [106.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は横ばい傾向。春日井市郊外の地価 は概ね横ばい傾向にあったが、新型コロナウ イルス感染症の影響を受けて土地取引に停滞 感が認められる。 地域要因に特段の変動はない。周辺の区画整 理実施区域では日用品店舗等が増加した。広 域的な市況悪化を受け需要はやや軟調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％