別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 春日井 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -9 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実 印  TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市妙慶町３丁目６４番３ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 勝川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 勝川駅北西方 1.6km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状推移と予測する。宅地需要の強い ＪＲ勝川駅周辺に位置する立地からコロナ禍でも需要の堅調さは継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝川駅を最寄駅とするＪＲ中央本線北側の住宅地域一帯。需要者の中心は一次取得者層の個人又は不動産 分譲業者である。最寄駅である勝川駅周辺の住宅地域はこのところ地価が高騰したため需要の中心は外周部に拡大して おり、周辺での不動産取引や宅地開発は活発である。中心となる価格帯は土地で１５００万円～２５００万円程度、新 築戸建住宅で３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅が見られるものの戸建主体の住宅地域で土地取引は自用目的の最終需要者の取得又は不動産業者の分譲用素地 取得が多くを占めており、収益性の影響は限定的で収益還元法は非適用とした。取引事例比較法では規範性のある周辺 の取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。以上より比準価格は市場の実態を反映しており客観的説得性を 有すると判断して採用し、代表標準地から規準した価格との均衡も検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [105.1] [104.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で土地取引 に停滞感があるが、従来から需要の強い地域 を中心に地価の下落は限定的である。 宅地需要の強いＪＲ勝川駅外周部に位置して おり、新型コロナウイルス感染症の影響下で も地価の下落は限定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％