別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 春日井 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -8 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　三和　正真 印  TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 87,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市上条町７丁目９番２ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 北4m市道 水道、ガス 春日井 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道　　　　 　　　　 交通 施設 春日井駅南方 850m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅南側の再開発が進むＪＲ中央本線春日井駅に比較的近い住宅地域であり、一部農地も見られる。総額に割安感 があり、建売分譲も多く見られることから、地価は弱含みつつも一定の趨勢を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日井市南部及び名古屋市守山区北部の住宅地域である。需要者の中心は、地縁を有する一次取得者層及 び建売分譲地の取得を目的とした不動産業者である。ＪＲ春日井駅への接近性が比較的良好であり、数戸程度の建売分 譲が多く見られるが、新型コロナによる市況の不透明感に加えて、河川に近い立地特性から需給はやや軟調である。中 心価格帯は、土地が総額１０～１３百万円前後、新築戸建住宅が総額２５～３３百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と同じ上条地区の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的 な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取 得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であ ることから、本件では比準価格を基本とし、単価と総額の関係を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は横ばい、取引件数はやや増加して いる。区画整理地内及びＪＲ線徒歩圏内の住 宅地需要は堅調であるが、市全体としてはや や弱含んでいる。 ＪＲ春日井駅に程近く、総額の割安感から建 売分譲が多く見られるが、相対的にやや選好 性の劣る地域であり、昨今の市況を受けて需 要はやや弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％