別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 半田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 9-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　白井　信之 印  TEL.

鑑定評価額 222,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市十一号地１８番２４ ②地積 　(㎡) 9,999   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 倉庫 Ｓ1 物流関連の営業所等 が集積する臨海工業 地域 北東15m道路 水道、ガス 半田 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   225 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫、工場 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ道路 交通 施設 半田駅南東方 3.2km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の物流施設を中心とする工業地域で地域要因に大きな変動はなく、先行きに不透明感もあり衣浦港の輸出 入額はやや減少気味であり、地価は若干の下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の倉庫、工場 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知多半島を始めとして広域的に位置する物流施設等により構成される臨海部の工業地域であり、主たる需 要者は物流、運輸、倉庫業を中心とする中規模企業等である。衣浦港の輸出入額はやや減少しており、供給物件の不足 から取引件数は少なく、新型コロナウィルス感染症の影響により地価はやや弱含みである。市場の中心価格帯の把握は 困難であるが、概ね１㎡当たり１万円～３万円程度と認められ、土地建物一体としての取引は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は愛知県全域の臨海工業地域の範囲も検討し、採用した取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反 映した実証的な価格である。収益価格は当該近隣地域は事業者による自用目的での取引が中心であり、賃貸物件の建設 を想定することが困難であったため、求めることができなかった。以上より市場性を反映した比準価格を採用し、収益 価格の考え方も参酌し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安定した景気動向に支えられて、工業地需要 は回復しつつあったが、新型コロナウィルス 感染症の影響により地価はやや弱含み傾向に ある。 地域要因に大きな変動はないが、衣浦港の輸 出入額は若干減少気味で、物流関連の地域に おいても地価は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％