別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 半田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -18 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　英次 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市乙川太田町２丁目１０９番 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン、空地の混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 乙川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 乙川駅北東方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の区画整理事業に伴い、居住環境の改善が続くものと考えられる。鉄道駅からやや距離があるものの徒歩圏 内であり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武豊線沿線を中心とする半田市及び周辺市町における住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内 の一次取得者層であり、圏外からの転入者は少ない。当該近隣地域は周辺で区画整理事業が施行されるなど宅地開発が 進み居住環境の改善もあったが、新型コロナウイルス感染症の影響による景気悪化により地価は弱含みで推移している 。需要の中心となる価格帯は土地のみで１，３００万円前後、土地建物一体で２，８００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は戸建住宅としての利用が一般的で、自用目的の取引が中心である。収益価格は対象標準地の画地条件等に より賃貸想定が合理的でないため、非適用とした。比準価格は、類似地域内に存する事例を収集し、再吟味のうえ、適 切に補修正を行って求められた。したがって、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地とのバラ ンス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 93.4] [109.0] 100 80,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市西部高台の住環境の良い住宅地需要は堅調 だが西部海側は軟調で、二極化が見られる。 新型コロナウイルス感染症の影響から市況は 弱含みである。 周辺の宅地開発が進み、居住環境に改善が見 られるものの、景気動向の影響を受け地価は 弱含みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％