別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 半田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -14 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市堀崎町１丁目３８番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集し街 路条件の劣る既成住 宅地域 西3m市道 水道、ガス、下水 住吉町 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 住吉町駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ街路条件の劣る住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。 地価水準は、新型コロナウイルス感染症の影響も受け、様子見の弱含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は半田市内のＪＲ武豊線及び名鉄河和線の各駅徒歩圏の既成住宅地域である。需要者は半田市内に在住する 地縁性を有する勤労者が中心で、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。旧来からの集落的色彩が残り、街路条件 も劣る住宅地域であるが、最寄駅へ徒歩圏内であり、住宅需要は底堅く一定の需要が期待される。土地は１，０００～ １，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ街路条件の劣る住宅地域であり、経済合理的観点から経営が可能となる共同住宅の想定は困難なた め、収益価格は試算しなかった。居住性及び快適性が重視される住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格 の水準を指標に価格形成されることが一般的であることから、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [109.0] 100 [136.9] [100.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市の住宅地は、名鉄河和線西側の優良地 で上昇傾向、その他は横ばい、下落傾向にあ った。令和２年に入り新型コロナの影響が見 られる。 街路条件の劣る旧来からの住宅地域であり、 地域の状況に大きな変動は認められない。一 定の需要は認められるものの、地価は下落傾 向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％