別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 半田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -13 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　白井　信之 印  TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市有脇町１２丁目１２番外 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多い旧 来からの住宅地域 北3.5m市道 水道、ガス、下水 東浦 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 東浦駅南西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件のやや劣る旧来からの住宅地であり、特段の変化もなく現状のまま推移してゆくものと予測されるが、 地価は下落基調にあるものと認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内北東部のＪＲ武豊線沿線を中心とする既成住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する市内在住 の市民である。市街化調整区域に囲まれた旧来からの住宅地域で、一般住宅のほか中規模農家住宅も見られる住宅地域 である。外部からの転入者はほぼ皆無であり宅地需要は弱含んでいるのに加え、新型コロナウィルス感染症の影響によ り地価は下落状況にある。価格は土地で１０００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用目的での取引を主とする旧来からの住宅地域に存する。賃貸市場が未成熟で賃貸需要が見込めずアパ ート、戸建賃貸等の収益物件を想定することは現実的ではなく収益価格は試算しない。市場参加者は利便性・快適性を 重視して取引が行われるのが通常であり、価格形成にあたっては取引市場での価格が重要な指標になるものである。以 上より比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [100.0] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部の居住環境良好な住宅地需要と外周部 の住宅地需要とで二極化が顕著である。新型 コロナウィルス感染症の影響により地価は弱 含みである。 駅からはやや距離はあるものの、概ね熟成し た住宅地域であり、特に地域要因の変動はな いが、需要者の選好性の影響により下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％