別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 半田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -12 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市有楽町５丁目１１１番１ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西3m市道 水道、ガス、下水 青山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　３ ｍ市道 交通 施設 青山駅南東方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現在の住環境を維持するものと予測する。新型コロナの影響により前半は需要が低迷したが、後半は回復 する兆しが見られた。地価水準は、感染動向によるが、横這いもしくは下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄河和線及びＪＲ武豊線沿線で、半田市を始めとして、隣接する常滑市、武豊町等の住宅地域。需要 者の中心は、半田市の地縁者や血縁者を主体としており、圏外からの転入者は少ない。鉄道駅の徒歩圏内にあるものの 、街路の狭い既成住宅地域のため、住宅地の人気の二極化により、需要は相対的に弱い。市場の中心価格帯は、土地は １７０㎡程度で１，１００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、画地規模が小さいことから、経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため、収益価格は試 算しなかった。快適性・利便性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ類似地域において、信頼 性のある多数の取引事例を得られた。よって、取引価格の水準が、価格の規範となっている地域性を鑑み、本件では、 比準価格を採用し、半田市の住宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 94.6] [100.0] 100 64,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市の不動産市場は、新型コロナの影響に より弱含んでおり、夏ごろから持ち直しの動 きが見られるものの、足取りが鈍い状況にあ る。 熟成した既成住宅地域のため、土地利用に目 立った動きはなく、ここ１年間において、地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％