鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瀬戸 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０２３１ -6	瀬戸市		田		ほぼ台形	南東5.5m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	Ａ瀬戸０３３１ -31	瀬戸市		原野		ほぼ台形	接面道路無、無道路地		準工 (60,200)
c	Ａ瀬戸０２３１ -103	瀬戸市		雑種地		不整形	東15.5m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ瀬戸０２３１ -551	瀬戸市		雑種地		不整形	南16m県道、北12m、西9m、三方路		｢調区｣ (60,200)
e	Ａ瀬戸０２２０ -540	瀬戸市		山林		ほぼ台形	西12.5m県道、北10.5m、角地		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 6,732	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	6,591	100 [ 100.0]	6,591	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	6,590
b	(　　 ) 7,848	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	7,809	100 [ 102.0]	7,656		7,660
c	(　　 ) 9,689	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	9,534	100 [ 108.0]	8,828		8,830
d	(　　 ) 5,818	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	5,760	100 [ 76.5]	7,529		7,530
e	(　　 ) 9,065	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	8,938	100 [ 99.0]	9,028		9,030

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -15.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 7,900 円／㎡]

瀬戸 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 20.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
34,000	（　 86.3 ％） 29,342	14,000		2,800	2,000	10,542
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 20.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 3.0 ％　m: 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8333　　　　 8,785		1　　(1+r)^m　： 0.7441　 6,537		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		6,540

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	Ａ瀬戸０２２０ -45	35,724	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [100.4]	100 [ 97.0]	36,279	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	36,300
	b	Ａ瀬戸０３３１ -30	47,422	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [104.8]	100 [130.0]	34,668		34,700
	c	Ａ瀬戸０２２９ -504	22,162	100 [100.0]	[ 98.7] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 71.4]	31,261		31,300

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.06	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -3.0
			画地　　　 +0.4	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.08	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +30.0
			画地　　　 +4.8	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.08	街路　　　 -2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +3.0	環境　　　 -23.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -10.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

34,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	瀬戸 -9	37,500	[ 98.7] 100	100 [108.0]	100 [101.9]	33,632	[100.0] 100	33,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 +5.0

行政　　 -1.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

34,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    100 ｍ、西      0 ｍ、南     70 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　 50 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     26　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    230 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  13.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  13.7 ％

＊擁壁工事の概要
　開発区域外周及び区域内宅地につ
　いて、鉄筋コンクリート・間知ブ
　ロック等
　
＊道路工事の概要
　開発区域近傍に配置された既設市
　道を連絡する幅員６ｍの開発区域
　内取付道路
　
＊排水工事の概要
　区域内に集中浄化槽を設置し、浄
　化後側溝等へ放流
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　想定開発面積に対し約３％の公園
　緑地を設置
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 200.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 200.0 ｍ
＊その他
　ごみ集積場の設置
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
瀬戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瀬戸 3-1

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　小林　純

印

TEL.

鑑定評価額

8,680,000 円

１㎡当たりの価格

7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	市比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

瀬戸市東明町２９番

②地積(㎡)

1,157

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

不整形
1:2.5

原野

農地の中に一般住宅等が見られる地域

尾張瀬戸

3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

農地（畑）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

接面道路なし

交通

施設

尾張瀬戸駅東方

3.8km

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の
　将来予測

用途地域の変更による宅地化への影響は小さく、郊外の生活利便性が劣るエリアの宅地見込地地域として限定的
に宅地化が進行するものと予測する。地価はしばらくは弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中・小規模の住宅用素地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 7,600 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 6,540 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は瀬戸市を中心に周辺市町を含めた宅地見込地地域により形成されている。需要者は、地元不動産開発業者
が中心になるものと想定される。瀬戸市における人口の微減傾向や高齢化率の上昇及び一般的要因を背景に、駅から離
れた郊外の宅地需要は総じて弱含みへと転換しており、これを受け宅地見込地に対する需要も引き続き弱含みとなって
いる。地価水準は造成の難易度や有効宅地化率等により様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、複数の取引事例から求められ、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。控除法による価格は、
住宅地の開発を想定し、開発業者の投資採算性に着目して求められた価格であるが、試算過程において想定要因を多く
含むため相対的に信頼性がやや劣る点は否めない。よって、本件では市場の取引価格から求めた比準価格を重視し、控
除法による価格を参酌して、同一需給圏内の広域的な価格検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　円／㎡

⑨変動率

　　　　　　％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症が個人消費や住宅建設に
影響を及ぼすなか、瀬戸市の不動産市場は総じて先
行き不透明な状況となっている。

駅から離れた郊外に位置する地域であり、周辺では
区画整理事業等による宅地供給も続いていることか
ら、一般的要因のもと需要は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

瀬戸 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０３３１ -24	瀬戸市		宅地		不整形	接面道路無、無道路地		準工 (60,200)
b	Ａ瀬戸０２２０ -540	瀬戸市		山林		ほぼ台形	西12.5m県道、北10.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	Ａ瀬戸０３３１ -31	瀬戸市		原野		ほぼ台形	接面道路無、無道路地		準工 (60,200)
d	Ａ瀬戸０２３１ -550	瀬戸市		畑		不整形	南3.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 11,534	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	11,453	100 [ 115.5]	9,916	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	9,920
b	(　　 ) 9,065	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	8,938	100 [ 105.9]	8,440		8,440
c	(　　 ) 7,848	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	7,809	100 [ 109.2]	7,151		7,150
d	(　　 ) 3,025	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	2,995	100 [ 72.1]	4,154		4,150
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 7,600 円／㎡]

瀬戸 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 20.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
34,000	（　 86.3 ％） 29,342	14,000		2,800	2,000	10,542
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 20.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 3.0 ％　m: 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8333　　　　 8,785		1　　(1+r)^m　： 0.7441　 6,537		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		6,540

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	Ａ瀬戸０３３１ -19	52,649	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [129.3]	36,990	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	37,000
	b	Ａ瀬戸０３２９ -15	33,655	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 90.6]	100 [108.9]	33,906		33,900
	c	Ａ瀬戸０３３１ -18	34,208	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.1]	31,104		31,100

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 +28.0
			画地　　　 +9.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.07	街路　　　 -5.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 +10.0
			画地　　　 -4.6	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.10	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +7.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

34,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	瀬戸 -9	37,500	[ 98.7] 100	100 [108.0]	100 [101.9]	33,632	[100.0] 100	33,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 +5.0

行政　　 -1.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

34,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊擁壁工事の概要
　開発区域外周部及び造成宅地につ
　いて、鉄筋コンクリート、間知ブ
　ロック等
　
＊道路工事の概要
　開発区域近傍に配置された既設市
　道を連絡する幅員６ｍの開発区域
　内取付道路
　
＊排水工事の概要
　集中浄化槽を設置し、浄化後側溝
　等へ放流
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　想定開発面積の３％の公園緑地を
　設定
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 200.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 200.0 ｍ
＊その他
　ごみ集積場の設置
　
　
　
　