別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 瀬戸 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -37 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦 印  TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市穴田町５６番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と作業所が 混在する住宅地域 西5.7m県道 水道 中水野 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．７ｍ県道 交通 施設 中水野駅東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに山林や農地を中心に居宅や作業所が見られる農家住宅地域である。特別な変動も無いことから、当面 は現在の住環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市内の東部地区住宅地を中心として、名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の地域を含むものと考えられ る。需要者は瀬戸市内在住者の地縁者を中心として、隣接の豊田市・尾張旭市を含むものと考えられる。瀬戸市は西部 ・中部地区と比較して東部及び市街地を離れた北部地区は住宅需要が相対的に弱含んでおり、特に駅から大きく離れる 近隣地域の需要は小さい。周辺部では土地取引が殆ど見られず、中心となる価格帯を見いだせない状況下にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に位置しており、賃貸需要も殆ど無いため、アパートや賃貸マンション等の土地利用は殆ど 見られず、農家住宅が大半の地域である。賃貸市場が未成熟と判断されるため、土地残余法の適用は行わない。近隣地 域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、最新の不動産市場動向 も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍において、不動産市場は様子見ムー ドが広がり、弱気の取引がやや増えている。 この影響を反映して地価は若干の下落基調で 推移している。 市街化調整区域内の住宅地域で、特に価格に 影響を及ぼすような地域要因は見当たらず、 一般的要因を反映して地価は若干の下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％