別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 瀬戸 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -22 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　康幸 印  TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市品野町３丁目１９０番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス 尾張瀬戸 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅北東方 3.7km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵地に開発された住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市内の東部地区住宅地を中心として、名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の地域を含むものと考えられ る。需要者は瀬戸市内在住者を中心として、隣接の豊田市等を含むものと思慮される。瀬戸市は土地価格は安定してい るものの西部・中部地区と比較して東部地区は住宅需要が相対的に弱く、特に、駅から大きく離れる近隣地域の需要は 小さい。土地は１０００万円程度まで、新築戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度の物件が相場となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅の徒歩圏内から大きく離れており、賃貸需要も殆ど無いため、アパートや賃貸マンション等の利用は殆ど 見られず、戸建住宅が大半の地域である。また、標準地は画地規模が小さいため共同住宅を想定することが困難である ので、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるか ら比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [122.2] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響下にあって 年前半は相応の下落があったが、後半は種別 や価格水準により動きを異にしており、難し い対応となった。 利便性が悪い市東北部の住宅地域で、土地需 要は相対的に小さい。地価は年後半も僅かに 下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％