別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 瀬戸 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -21 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小林　純 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市北みずの坂２丁目１番２７ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 中水野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 中水野駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。コロナ禍における地価は 弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市内の概ね名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の住宅地域を中心に形成されている。需要者は、市内 の居住者を中心に、周辺市町からの転入者も想定される。近隣地域は、居住環境が良好な大規模住宅団地であるものの 、一般的要因のもと需要は弱含みへと転換している。市場の価格中心帯は、対象標準地の規模で１０００万円台前半程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、戸建住宅団地のため賃貸需要が弱く、敷地規模や公法規制等の面からも、賃貸住宅を想定することが 非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅団地に存し、市 場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準と し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [106.0] 100 [ 99.0] [108.0] 100 72,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が個人消費や住宅 建設に影響を及ぼすなか、瀬戸市の不動産市 場は総じて先行き不透明な状況となっている 。 瀬戸市北西部の居住環境が良好な大規模住宅 団地であるが、一般的要因のもと需要は弱含 みへと転換している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％