別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 瀬戸 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -18 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉野　竹夫 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 59,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市萩山台２丁目８３番 ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 大規模住宅団地内の 低層戸建住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 尾張瀬戸 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   220 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 尾張瀬戸駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした大規模住宅団地であるため、今後も地域要因の大きな変動は考えられないこ とから現状維持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 瀬戸市南部の住宅地域の圏域が同一需給圏と把握される。標準地は「尾張瀬戸駅」から２．１ｋｍに位置する菱野団地 内に所在するため転入者は比較的少なく地元居住者が需要の中心となっている。菱野団地は完成後５０年以上の期間が 経過しているため建物の老朽化が進み、居住者の高齢化も顕著であるため不動産需要は減退傾向にある。不動産需要の 中心は土地１，０００万円～１，５００万円程度であるが、敷地の細分化が進み総額を抑える傾向が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺の地域的特性が類似する菱野団地内の取引事例により比準することに努めた結果、市場の需給動向を反映し た比準価格が得られたものと確信する。一方、標準地は戸建住宅中心の住宅団地内に所在するため賃貸市場が未成熟で あることを考慮し、収益還元法は適用しなかった。鑑定評価額は、実証的説得性を有する比準価格をもって決定したが 、決定に際しては代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [106.0] 100 [110.7] [100.0] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本年３月以降は継続する地場産業の停滞、高 齢化人口の増加等のマイナス要因に加えてコ ロナ禍の影響により地価は下落傾向にある。 地域要因に格段の変化はなく安定的である。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％