別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 瀬戸 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -17 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子 印  TEL.

鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 73,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市神川町７５番３ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と共同住宅 、農地等が見られる 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 瀬戸口 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 瀬戸口駅西方 800m 法令 規制 １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 農地、駐車場等も混在する住宅地域で、建売住宅等の小規模開発が多く行われており、徐々に住宅地域としての 熟成度を高めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の概ね瀬戸市及び隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給 圏内の居住者及び地縁関係者であろう。新型コロナウィルス感染症の感染拡大に伴い、冬季賞与の減額や雇用環境の悪 化等があり、先行き不透明感から、現状、需要は弱含みと判断する。土地は４０坪で１０００万円前後、新築戸建住宅 は３０００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺にはアパートも立地するが、投資目的ではなく地主の土地活用が目的のものである。取引も自用の住 宅用地としての取引が中心であるため、近隣地域の市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例 より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象 標準地は共同住宅建設には規模が小さく、建物の想定に経済合理性を欠くため収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [110.6] [108.0] 100 73,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中・西部の地価は、新型コロナウィルス感染 症の拡大が影響し、弱含みで推移している。 東部は以前より需要が低く地価は下落傾向が 続く。 住環境は比較的良好で、豊田市内への通勤に も便利な住宅地域であり、瀬在的な需要は十 分に存する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％