鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瀬戸 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０３２６ -18	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、北西6.5m、角地		１住居 (70,200)
b	Ａ瀬戸０３３２ -41	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	南西6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ瀬戸０３２６ -16	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｂ瀬戸０２２０ -505	瀬戸市		建付地	（　）	袋地等	西5m道路、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ瀬戸０３２９ -30	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,674	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	68,958	100 [ 100.0]	68,958	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	74,500
b	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	66,600	100 [ 103.0]	64,660		69,800
c	(　 ) 69,041	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	66,253	100 [ 91.1]	72,726		78,500
d	(　 ) 60,923	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	67,421	100 [ 96.0]	70,230		75,800
e	(　 ) 69,626	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,487	100 [ 96.0]	72,382		78,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,400 円／㎡]

瀬戸 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,374,307	494,857	1,879,450	1,686,300	193,150	（　0.9721） 187,761	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,081,761 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	122.98	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	256 ㎡	10.8 m x 22.6 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建、各階２戸（１ＬＤＫ、ミニファミリータイプ）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	79.20	100.0	79.20	1,251	99,079	2.0	198,158
							0.0	0
～

～

～

～

計		158.40	100.0	158.40		198,158		396,316
								0

⑨年額支払賃料	198,158 円　×　12ヶ月　＝　 2,377,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,377,896 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 151,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,370,582 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,316 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,374,307 円　　　　（　 9,275 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瀬戸賃貸２７　　　　-1	1,186 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,251 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸３１　　　　-1	1,319 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,319
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,400 円	23,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	75,657 円	2,521,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,600 円	23,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 494,857 円　（　　　　　　 1,933 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,686,300 円（　　　　　 6,587 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,374,307 円
②総費用	494,857 円
③純収益　①－②	1,879,450 円
④建物等に帰属する純収益	1,686,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,150 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	187,761 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,081,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
瀬戸 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瀬戸 -16

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　赤川　明彦

印

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

75,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瀬戸市城屋敷町５１番				②地積　(㎡)	256 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ1	一般住宅の中に工場、寺院等が見られる住宅地域	南7m市道	水道、ガス、下水	水野 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　７
ｍ市道

交通

施設

水野駅南方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した既成市街地の住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動もないため、現在の住環境を維持していくも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は瀬戸市を中心として、名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の地域を含むものと考えられる。需要者は瀬戸市
及び近接の尾張旭市の在住者を中心として、隣接市を含むものと考えられる。利便性が高い瀬戸線沿線を中心に底堅い
需要があるが、コロナ禍においてやや弱含みで推移している。近隣地域は駅までやや距離があるが、瀬戸線沿線にあり
土地需要は相対的に高い。土地は１５００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円前後の物件が相場となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も見受けられるが、多くは自用の住宅であり、取引の中心も自用の住宅又は住宅用
地である。当該地域は投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、投資価値
に見合う収益価格は形成されていない。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討
を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　瀬戸 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,900 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[106.0]

100
[ 95.0]

[108.0]
100

75,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍において、不動産市場は様子見ムー
ドが広がり、弱気の取引がやや増えている。
この影響を反映して地価は若干の下落基調で
推移している。

鉄道駅からやや距離があるが、瀬戸市中心市
街地に近く、利便性も高いため需要は安定し
ている。一般的要因を反映して地価は若干の
下落基調で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

瀬戸 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０３２６ -16	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ瀬戸０３３２ -41	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	南西6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ瀬戸０３２６ -18	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、北西6.5m、角地		１住居 (70,200)
d	Ａ瀬戸０３２９ -8	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.7m市道、南西4m、角地		１低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,041	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	66,253	100 [ 91.1]	72,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	78,500
b	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	66,600	100 [ 99.0]	67,273		72,700
c	(　 ) 76,674	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	68,958	100 [ 100.0]	68,958		74,500
d	(　 ) 78,339	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	70,519	100 [ 98.0]	71,958		77,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,200 円／㎡]

瀬戸 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,011,937	632,352	2,379,585	2,226,500	153,085	（　0.9721） 148,814	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	3,235,087 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	103.68	ＬＳ2	207.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	256 ㎡	10.8 m x 22.6 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約５０㎡の１ＬＤＫを各階２戸、計４戸の共同住宅を想定。建物の容積率は地域の実態に拠る。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	103.68	100.0	103.68	1,194	123,794	2.0	247,588
							1.0	123,794
2～ 2	居宅	103.68	100.0	103.68	1,194	123,794	2.0	247,588
							1.0	123,794
～

～

～

計		207.36	100.0	207.36		247,588		495,176
								247,588

⑨年額支払賃料	247,588 円　×　12ヶ月　＝　 2,971,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,971,056 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 186,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,928,153 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,176 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,655 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,588 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,129 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,011,937 円　　　　（　 11,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瀬戸賃貸１７　　　　-2	1,182 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸３１　　　　-1	1,319 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	1,382
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	30,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	93,452 円	3,115,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,100 円	30,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 632,352 円　（　　　　　　 2,470 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,226,500 円（　　　　　 8,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,011,937 円
②総費用	632,352 円
③純収益　①－②	2,379,585 円
④建物等に帰属する純収益	2,226,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,814 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,235,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）