別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 瀬戸 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -14 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　康幸 印  TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市水無瀬町１５６番５ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地が見られる 住宅地域 北西6.7m市道 水道、ガス、下水 新瀬戸 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 新瀬戸駅南方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台にある戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市内の名鉄瀬戸線、愛知環状鉄道沿線の住宅地域である。需要者の中心は、瀬戸市内の居住者が大部 分を占め、市外からの転入者は少ない。瀬戸市内の中部では既成の住宅地域として熟成しており一定の需要が認められ る。土地は１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度が需要の中心となる価 格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は困難であることから、収益還元法は適用できなかった。近 隣地域及び周辺類似地域は、自用目的の取引が中心であり、利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従 って、現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [106.0] 100 [101.0] [100.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響下にあって 年前半は相応の下落があったが、後半は種別 や価格水準により動きを異にしており、難し い対応となった。 鉄道駅徒歩圏外に位置するが、熟成した住宅 地域を形成しており、相応の需要の下、需給 は安定している。地価は年後半も僅かに下落 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％