別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 瀬戸 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -13 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博 印  TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市五位塚町１１番４２５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス 尾張瀬戸 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅北東方 2.6km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸市東部に位置する住宅団地であり、地域要因に特段の変動はない。郊外部の古い住宅団地のため需給は緩和 状態にあり、今後も現在の居住環境を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市及び隣接市内の住宅地域で名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道の各駅を最寄り駅とする範囲と判定される 。主たる需要者は瀬戸市に地縁的選好性を有する一次取得者層が想定され、同一需給圏外からの流入はほとんど認めら れない。瀬戸市東部郊外の古い住宅団地のため、需給均衡は緩和状態で推移してきたが、新型コロナの影響で市況はさ らに弱含んでいる。土地は１０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００～２，５００万程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は瀬戸市東部郊外にある古い住宅団地であり、アパート・マンション等の賃貸物件は見受けられない。収益性 よりも居住快適性を重視した自己使用目的の取引がほとんどであり、賃貸市場が形成されていないことから収益還元法 は適用しなかった。したがって、規範性の高い取引事例に基づいて、不動産取引市場の実態を反映した実証的な価格で ある比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境、利便性に優れた名鉄瀬戸線沿線近 距離圏の住宅地域と比較し、尾張瀬戸駅以東 の地域の需要は弱く新型コロナの下げ圧力も 加わっている。 郊外部のため市中心部の住宅地より割安感は あるが需要はやや弱く、新型コロナの影響も 加わって地価は若干の下落傾向で推移するも のと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％