別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 瀬戸 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -12 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎 印  TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市品野町４丁目１１７３番 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の区画整理済みの住 宅地域 北6m市道 水道、ガス 尾張瀬戸 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅北東方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸市中心部の東方に位置する区画整理済みの住宅地域であり、一部未利用地もみられるものの需給に目立った 要因はなく、コロナ禍の状況下、その影響も受け、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市内の住宅地域を主とし、特に市内中部及び東部の住宅地域との代替性が強い。主たる需要者の属性 は地縁的選好性を有する個人が中心となるため、周辺からの流入は少ない。コロナ禍の影響は少なからず受けている状 況の下、利便性の高い環境良好な一部の住宅地以外は依然として下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地の みで１，０００万円前後、新築の戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は瀬戸市中心部の東方に位置する区画整理済みの住宅地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用 しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する戸建住宅の取引事例から比較検討して求めた価格であり、 市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏ま え、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [111.9] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が加わる経済状況の下、地域経済の 中長期的な見通しは不透明感がより深まり、 地価については二極化の傾向が更に強まって いる。 瀬戸市中心部の東方、区画性済みの住宅地域 で特段の変動要因はない。相対的割安感から 相応の需要が認められるが、地価は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％