別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
瀬戸 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瀬戸 -8 愛知県 愛知第10 氏名  不動産鑑定士 伊藤 修一郎 印  TEL.
鑑定評価額 13,400,000 円  1㎡当たりの価格 75,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
61,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
瀬戸市孫田町16番6
②地積
 (㎡)
177  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅を中心に作
業所等も見られる住
宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 新瀬戸

400m
(2)



①範囲 東    80 m、西    60 m、南    60 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
新瀬戸駅南西方

400m
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
瀬戸市西部に位置する住宅地域で特段の変動要因はない。駅に近く利便性の高い住宅地域であり需要も相応に認
められるものの、コロナ禍の状況下、その影響を受け、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            75,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市内の住宅地域を主とし、特に市中心部の住宅地域との代替性が強い。主たる需要者の属性は瀬戸市
居住のサラリーマンを中心として、周辺からの流入も認められる。名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道線沿線を中心に、北西
部及び南部の居住環境の優る住宅地の需要は、コロナ禍の影響は受けつつも比較的堅調である。取引の中心となる価格
帯は、土地のみで1,000~1,500万円程度、新築の戸建住宅で2,500~3,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は名鉄瀬戸線駅徒歩圏に位置する利便性の比較的高い住宅地域で、自己居住目的が主であり、また画地規模が
小さく経済合理性を満たす賃貸想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似
地域に所在する戸建住宅の取引事例から比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を
有する。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 瀬戸 -10                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,900 円/㎡
[ 99.0]
100
100
[106.0]
100
[ 87.4]
[100.0]
100
75,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           76,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍が加わる経済状況の下、地域経済の
中長期的な見通しは不透明感がより深まり、
地価については二極化の傾向が更に強まって
いる。

瀬戸市西部に位置する利便性の高い住宅地域
で特段の変動要因はない。相応の需要が認め
られるが、地価は弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -3.0
環境        -9.0
行政        -1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 瀬戸 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A瀬戸03
32
-41
瀬戸市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m道路、
中間画地




1住居

(60,200)
b A瀬戸03
26
-18
瀬戸市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西9m市道、
北西6.5m、
角地



1住居

(70,200)
c A瀬戸02
20
-556
瀬戸市

建付


  
(           ) 
袋地等 南6.5m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
d A瀬戸03
26
-4
瀬戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東7m市道、
南西4.1m、
角地



1低専

(60,100)
e A瀬戸02
31
-546
瀬戸市

更地


  
(           ) 
長方形 南西25m市道、
中間画地




1住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
70,000  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

66,600 
100
[  89.2]

74,664 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

74,700 
b (            
76,674  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.3]

68,958 
100
[  90.1]

76,535 

76,500 
c (            
68,962  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

76,011 
100
[ 100.8]

75,408 

75,400 
d (            
84,164  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.2]

76,068 
100
[ 100.8]

75,464 

75,500 
e (            
80,231  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

75,646 
100
[ 100.9]

74,971 

75,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -8.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境      -8.0
画地     +10.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地     +10.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -4.0 環境      +2.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      75,500 円/㎡]  



瀬戸 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を中心とした住宅地域に所在しており、自己の居住用として利用されている。画地規模が小さく、賃貸
市場は未成熟であり、市場参加者の観点からも収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
瀬戸 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瀬戸 -8 愛知県 愛知第10 氏名  不動産鑑定士 五十嵐 康幸 印  TEL.
鑑定評価額 13,300,000 円  1㎡当たりの価格 75,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
61,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
瀬戸市孫田町16番6
②地積
 (㎡)
177  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅を中心に作
業所等も見られる住
宅地域
北6m市道 水道、ガス、下水 新瀬戸

400m
(2)



①範囲 東    80 m、西    60 m、南    60 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
新瀬戸駅南西方

400m
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は一般住宅のほかに作業所等も見られる住宅地域である。作業所跡地が新築戸建住宅用地になるなど利
便性が良好であり住宅が増加していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            75,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道の各駅を最寄駅とする住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元
の個人であるが名古屋市中心部まで30分圏内であるため市外からの需要も認められる。既存の混在住宅地であるが事
業所跡地が戸建住宅地として利用されるなど利便性が良好である。土地は180㎡程度で1500万円前後、新築戸建
住宅で2500万円から3000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に適した共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法を適用しな
かった。快適性を重視した自用目的の取引が主流を占めることから、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である
比準価格をもって、代表標準地との検討を経て、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 瀬戸 -10                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,900 円/㎡
[ 99.0]
100
100
[106.0]
100
[ 87.9]
[100.0]
100
75,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           76,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響下にあって
年前半は相応の下落があったが、後半は種別
や価格水準により動きを異にしており、難し
い対応となった。

最寄駅から徒歩圏内に位置し、新瀬戸駅周辺
には商業施設が集まっていることから利便性
が良好である。地価は年後半も僅かに下落が
継続している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -3.0
環境        -8.5
行政        -1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 瀬戸 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A瀬戸03
29
-39
瀬戸市

建付


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
中間画地




準工

(60,200)
b A瀬戸03
26
-6
瀬戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.5m市道、
北3.1m、角地




1住居

(60,160)
c A瀬戸03
26
-18
瀬戸市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西9m市道、
北西6.5m、
角地



1住居

(70,200)
d A瀬戸03
32
-41
瀬戸市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m道路、
中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
88,264  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

81,562 
100
[ 107.7]

75,731 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

75,700 
b (            
81,931  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

76,912 
100
[  96.0]

80,117 

80,100 
c (            
76,674  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.3]

68,958 
100
[  93.1]

74,069 

74,100 
d (            
70,000  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

66,600 
100
[  93.1]

71,536 

71,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     +11.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地     +10.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -4.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      75,400 円/㎡]  



瀬戸 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の画地規模では、経済合理的に見て賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難と判断されるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ