別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 瀬戸 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -6 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 62,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市下陣屋町１５７番８外 ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北6m道路 水道、ガス 瀬戸市役所前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 瀬戸市役所前駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸市役所前駅北東方の高台に位置する住宅地域で、地域要因に特段の変動も見受けられず、今後も現在の居住 環境を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市及び隣接市内の住宅地域で名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道の各駅を最寄り駅とする範囲と判定される 。主たる需要者は瀬戸市に地縁的選好性を有する一次取得者層が想定され、隣接市等からの流入も認められる。瀬戸市 役所前駅徒歩圏内であるが、高台にあるため割安感もあり、需要は比較的堅調に推移してきたが、新型コロナの影響で 市況はやや弱含んでいる。土地は１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 瀬戸市中心の周辺部に位置する自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集することができたため、これ ら取引事例から求めた比準価格の信頼性は高い。対象標準地は画地規模が小さく経済合理性に適した賃貸物件の想定が 困難で、収益性に基づいた価格形成は見込み難く、取引実態にも合致しないため、収益価格は試算しなかった。以上か ら、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [106.0] 100 [105.9] [100.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な居住環境、通勤利便性から名鉄瀬戸線 尾張瀬戸駅以西の住宅需要は堅調であったが 、新型コロナの影響で弱含みとなっている。 高台にあるが駅徒歩圏内の比較的利便性に恵 まれた住宅地域であるため、一定の需要は見 込まれるが、新型コロナの影響でやや下落に 転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％