別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 一宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 9-1 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　智信 印  TEL.

鑑定評価額 844,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市奥町字貴船前４３番１外 ②地積 　(㎡) 18,188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 周辺を一般住宅等に 囲まれた大規模工場 地 北8.8m県道、四方路 水道、ガス、下水 奥町 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   190 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 183.5 ｍ、規模　　    18,350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８．８ｍ県道 交通 施設 奥町駅西方 260m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場・物流施設は需要が拡大しているが、住宅地域に近接する大規模工場地である。当面は現状のまま推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾張西部の工場地の圏域。一宮市では、地場産業を支えた大工場地の多くが住・商用途に転用される例 が見られたが、消費市場でのＥコマースの浸透を背景に交通アクセスの際立つ物流拠点の需要が拡大している。工場地 は、纏まった土地を必要とし、品薄感から希少性が出て、地価は上昇局面にあったが、先行きが見えない不透明状況と なり、地価は停滞状況にある。需要の中心となる価格帯は規模・用途等によって様々であり一概には決め難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場の賃貸市場は形成されていないこと、経済合理性の観点から賃貸経営に見合う合理的な建物の想定が困難な ことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、大規模工場地の取引は極めて少なく、価格牽連性を重視し、一宮 市内で比較的規模の大きく、取引時点が新しい工業地の事例を採用した。比準価格は、市場の実態を反映した実証的で 説得力が高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討に留意して、鑑定価格を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [144.3] [100.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネット通販により、交通アクセスの際立つ物 流拠点の需要が拡大している反面、先行き不 透明感により、地価への影響が懸念される。 住宅地域と併存する工業地である。地域要因 に特段の変化は見られない状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％