鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０２２８ -521	一宮市		底地	（　）	長方形	北18m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ一宮０３２９ -6	一宮市		建付地	（　）	不整形	南東18m県道、北8.3m、東3.6m、三方路		１住居 (60,200)
c	Ａ一宮０２０３ -22	一宮市		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ａ一宮０２１６ -24	一宮市		更地	（　）	長方形	南東15m県道、北西2.5m、二方路		工業 (70,200)
e	Ａ稲沢０２３０ -508	稲沢市		建付地	（　）	長方形	北18m県道、中間画地		準住居土地改良区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 76,661) 76,661	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,358	100 [ 93.5]	80,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	88,700
b	(　 ) 70,893	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	66,699	100 [ 83.1]	80,264		88,300
c	(　 ) 104,359	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,985	100 [ 130.5]	80,448		88,500
d	(　 ) 99,818	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	100,221	100 [ 121.5]	82,486		90,700
e	(　 ) 121,317	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,468	100 [ 148.4]	81,178		89,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.5
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,500 円／㎡]

一宮 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の適正な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,866,783	9,070,982	36,795,801	31,913,700	4,882,101	（　0.9522） 4,648,737	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	101,059,500 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	798.50	ＲＣ4	2,754.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	1,645 ㎡	54.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建、１階は店舗、２階は事務所、３・４階は住宅（１ＬＤＫ）５０．００㎡２２戸、５１．７５㎡４戸

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

用途・規模より標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	688.50	63.9	440.05	2,433	1,070,642	5.0	5,353,210
							1.0	1,070,642
2～ 2	事務所	688.50	94.9	653.50	1,946	1,271,711	5.0	6,358,555
							1.0	1,271,711
3～ 4	住宅	688.50	94.9	653.50	1,217	795,310	2.0	1,590,620
							1.0	795,310
～

～

計		2,754.00	87.2	2,400.55		3,932,973		14,893,005
								3,932,973

⑨年額支払賃料	3,932,973 円　×　12ヶ月　＝　 47,195,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,400.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　 140,400　＝　 1,700,400 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,195,676 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,700,400 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,911,686 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,984,390 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,893,005 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,016 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,932,973 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 745,377 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,866,783 円　　　　（　 27,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-502	2,427 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,477	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,485 円/㎡　月額支払賃料（　 2,433 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-511	2,691 ( 2,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,492
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,004,000 円	501,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,466,882 円	48,896,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 339,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,258,500 円	501,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	501,000 円	501,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	501,000 円	501,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,070,982 円　（　　　　　　 5,514 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	501,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 2,754.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,913,700 円（　　　　　 19,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,866,783 円
②総費用	9,070,982 円
③純収益　①－②	36,795,801 円
④建物等に帰属する純収益	31,913,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,882,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,648,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,059,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
一宮 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-4

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　八木　久満

印

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市東五城字備前７番１外				②地積　(㎡)	1,645 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (100,400)
	2:1	店舗ＲＣ3	公共施設、銀行等が見られる既成の商業地域	東18m市道、南側道	水道、ガス、下水	奥町 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

奥町駅南方

2.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

準幹線道路沿いに存する商業地で、規模の大きな画地に対する需要の増加は見込まれるが、人口の高齢化が進む
旧尾西地区では、当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、一宮市内における商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は地元に地盤を有する個人事業者及
び法人などが殆どであり、一部に全国展開の店舗、営業所も見られる。新庁舎への統合や広域的戦略による銀行支店の
閉鎖等により、今後地盤沈下が懸念される。旧尾西地区の中心部の需給動向は一進一退をながら比較的安定している。
商業地の業態や企業収益も多様で、需要の中心となる価格帯はばらつきがあるため把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、一宮市西部の幹線及び準幹線道路沿い等の商業性を有する事例中心に採用し試算した。収益価格は旧尾西
地区の中心的な商業地であるが地価に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比し低位に求められた。本
件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は先行き不透明感を増しているが、一宮
駅周辺の需要は比較的堅調である。一方、郊
外では総じて軟調に推移している。

新庁舎への統合や企業戦略による支店閉鎖等
地域では変更が進み、需給はやや軟調に推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０２２５ -532	一宮市		更地	（　）	不整形	南12m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	Ａ一宮０２３２ -528	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ一宮０２２８ -521	一宮市		底地	（　）	長方形	北18m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ一宮０２０３ -43	一宮市		更地	（　）	長方形	東8m県道、南14m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,153	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	80,317	100 [ 97.0]	82,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	91,100
b	(　 ) 79,737	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,461	100 [ 96.2]	81,560		89,700
c	(　 76,661) 76,661	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,358	100 [ 92.0]	81,911		90,100
d	(　 ) 83,079	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.8]	75,989	100 [ 92.3]	82,328		90,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,500 円／㎡]

一宮 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適正な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,015,224	8,851,399	37,163,825	32,580,300	4,583,525	（　0.9522） 4,364,433	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	94,878,978 円　　　　（　 57,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	798.50	ＲＣ4	2,754.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	1,645 ㎡	54.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣環境より１階は店舗、２階事務所、３階以上は共同住宅（１ＬＤＫ約５０㎡、２６戸）を想定した。

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

エントランス、共用廊下部分等を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	688.50	64.0	440.64	2,407	1,060,620	5.0	5,303,100
							2.0	2,121,240
～ 2	事務所	688.50	94.9	653.39	1,805	1,179,369	5.0	5,896,845
							1.0	1,179,369
3～ 4	住宅	688.50	94.9	653.39	1,276	833,726	3.0	2,501,178
							1.0	833,726
～

～

計		2,754.00	87.2	2,400.81		3,907,441		16,202,301
								4,968,061

⑨年額支払賃料	3,907,441 円　×　12ヶ月　＝　 46,889,292 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,400.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,404,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,889,292 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,404,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,380,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,912,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,202,301 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,968,061 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 951,781 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,015,224 円　　　　（　 27,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-502	2,427 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,407 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸１６　　　　-508	2,496 ( 2,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,627
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,948,000 円	487,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,448,799 円	48,293,292　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 341,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,139,500 円	487,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	487,000 円	487,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	487,000 円	487,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,851,399 円　（　　　　　　 5,381 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	487,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,754.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,580,300 円（　　　　　 19,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,015,224 円
②総費用	8,851,399 円
③純収益　①－②	37,163,825 円
④建物等に帰属する純収益	32,580,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,583,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,364,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,878,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,700 円／㎡）