別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 一宮 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -18 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市木曽川町黒田六ノ通り１７６番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 東8.9m市道 水道、ガス、下水 新木曽川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．９ｍ市道 交通 施設 新木曽川駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅中心の既成住宅地域であり、現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線・尾西線沿線の一宮市北部の戸建住宅地域が存する圏域である。需要 者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得層であり、最寄駅、小学校、商業施設等への接近性に恵まれる利便性の高 い住宅地であることから、需要者の選好性は比較的高い。市場で需要の中心となる価格帯は、土地で１，２００万円～ １，５００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は、画地規模も小さく、賃貸市場も 成熟していない地域で、賃貸用住宅の建設を想定することは、経済合理性を欠くため求めることができなかった。需要 者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格を標準とし，代表標準地との均衡にも留意 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [119.4] [102.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により経済は不確実性を増 しており、一宮市郊外の住宅地の地価は弱含 みである。 戸建住宅中心の既存住宅地域で、地域要因に 特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％