別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 一宮 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -7 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹 印  TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市木曽川町玉ノ井字稲荷前２９６番 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6.8m市道 水道、ガス、下水 玉ノ井 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ．８ｍ市道 交通 施設 玉ノ井駅南方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持したまま推移するもの と思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線・尾西線沿線の一宮市の住宅地域で、主たる需要者層は同一需 給圏内の１次取得者層と考えられる。市内中心部から離れており、交通利便性がやや劣ることから、需要にも力強さは 無く、取引価格はやや下落傾向で推移している。土地は１０００万円程度，新築の戸建物件は３０００万円程度が需要 の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた実証的な価格であり説得力を有する。対象地がア パート等の敷地としては過小の為収益価格を断念したが、近隣地域は収益性よりも、居住の快適性・利便性が重視され る住宅地域であるため、収益価格の断念は特に問題ないものと判断した。したがって本鑑定においては比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [129.0] [100.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は、改善に向けた動きがみられてい るが、厳しい状態にある。新型コロナウィル ス感染症の影響により、住宅投資は弱い動き となっている。 近隣地域において、住環境等地域要因に特別 な変化は生じておらず、現状のまま推移して いくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％