別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 9-1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也 印  TEL.

鑑定評価額 1,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市橋目町字御茶屋１番外 ②地積 　(㎡) 40,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中小規模工場のほか 住宅等も見られる工 業地域 北東11m県道、四方路 水道、ガス 宇頭 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 宇頭駅北方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が建ち並ぶ豊田市、安城市に近い立地条件に優れた地域にて当面は現状を維持しつつ推移していくも のと予測する。地価水準の動向は昨今の経済情勢による需要の減少等から弱含みと思料される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三河地域全域において大規模工場の立地が可能な地域である。需要者の中心は、自動車関連企業等の大 手法人が想定される。立地条件に優れた大規模工場適地は少なく、電子商取引の拡大による大型物流施設の需要は増加 しているものの、昨今の経済情勢を反映して地価は弱含みで推移している。また、工場の取引は個別性が強く、取引面 積や総額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は豊田市に近い大規模な工業地域である。当地域は工業生産性・市場性が重視され代替競争不動産の価格水準 を指標に価格は決定される。尚、適切な賃貸事例が収集できなかったため収益価格は非適用とした。従って、本評価で は実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [104.7] [101.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業の生産と輸出は回復基調であ るものの、地域経済の先行きは厳しい情勢の なか、不動産市況は横這い乃至微減傾向にあ る。 関連産業が集積する工業生産性の高い工業地 域である。価格形成に影響を与える地域要因 の大きな変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +12.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％