鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡崎 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０３１３ -10	岡崎市		更地	（　）	ほぼ整形	東16m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ岡崎０３０８ -34	岡崎市		更地	（　）	長方形	東22.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ岡崎０３０３ -20	岡崎市		建付地	（　）	不整形	南西30m県道、北西6m、角地		準住居 (70,200)
d	Ａ岡崎０３０３ -16	岡崎市		更地	（　）	長方形	東30m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e	Ａ岡崎０２１６ -529	岡崎市		底地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,383	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	111,422	100 [ 103.4]	107,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 151,245	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,791	100 [ 133.6]	112,868		115,000
c	(　 ) 68,930	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 93.0]	100 [ 67.2]	109,744	100 [ 101.1]	108,550		111,000
d	(　 ) 120,985	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,622	100 [ 110.1]	109,557		112,000
e	(　 84,024) 84,024	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	98,259	100 [ 89.3]	110,032		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

岡崎 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,743,613	15,174,158	50,569,455	47,833,500	2,735,955	（　0.9522） 2,605,176	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	56,634,261 円　　　　（　 64,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	438.55	ＲＣ8	3,474.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	874 ㎡	27.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建各階部分貸しの事務所ビルを想定

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

ロビー、通路等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	404.25	67.7	273.68	2,320	634,938	5.0	3,174,690
							1.0	634,938
2～ 8	事務所	438.55	73.7	323.21	2,203	712,032	5.0	3,560,160
							1.0	712,032
～

～

～

計		3,474.10	73.0	2,536.15		5,619,162		28,095,810
								5,619,162

⑨年額支払賃料	5,619,162 円　×　12ヶ月　＝　 67,429,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,536.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,592,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,429,944 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,592,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,601,756 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,420,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,095,810 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 258,481 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,619,162 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,064,944 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,743,613 円　　　　（　 75,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸１９２０　　　　-505	1,989 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,376	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２００３　　　　-501	2,066 ( 2,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,575,000 円	715,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,100,658 円	70,021,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 775,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,293,000 円	715,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	715,000 円	715,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	715,000 円	715,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,174,158 円　（　　　　　　 17,362 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	715,000,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 3,474.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,833,500 円（　　　　　 54,729 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,743,613 円
②総費用	15,174,158 円
③純収益　①－②	50,569,455 円
④建物等に帰属する純収益	47,833,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,735,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,605,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,981 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,634,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岡崎 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 5-19

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　内田　克也

印

TEL.

鑑定評価額

97,900,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市祐金町１２４番外				②地積　(㎡)	874 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1.2	事務所ＳＲＣ8F1B	事務所が多い国道沿いの商業地域	南西23m国道、背面道	水道、ガス、下水	東岡崎 610m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

東岡崎駅北東方

610m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに中高層事務所ビル等が建ち並ぶ地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測するが
、地価水準の動向は昨今の経済情勢による不動産投資リスクの上昇等から弱含みと思料される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岡崎市内の商業地域である。需要者の中心は、名鉄東岡崎駅から徒歩圏内であることから同一需給圏内
に事業拠点を有する地元の法人のほか、マンションデベロッパーなども想定される。市役所や東岡崎駅に近く事務所や
マンションとしての立地条件に優れるものの、昨今の経済情勢を反映して需要は弱含みで推移している。また、取引面
積や総額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は事業者向けの商業用賃貸物件が見受けられるものの、収益価格については、想定する建物の用途、賃料水準
の設定等の想定要因によって試算価格が左右され、収益価格の信頼性は相対的に稍劣る。従って、本評価では市場の実
態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に代表標準地と規準した価格との
均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡崎 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 149,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[105.8]

100
[127.2]

[102.0]
100

111,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の先行きは厳しい情勢のなか、不動
産需要の減少等により不動産市況は微減傾向
にある。

名鉄東岡崎駅徒歩圏内かつ国道１号沿いの商
業地域である。周辺地域にて施行中の地区整
備計画等により、繁華性、利便性の向上が期
待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０３０８ -5	岡崎市		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ岡崎０３１３ -10	岡崎市		更地	（　）	ほぼ整形	東16m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ａ岡崎０２１３ -516	岡崎市		底地	（　）	長方形	東30m国道、南8m、角地		近商 (100,200)
d	Ａ岡崎０２１６ -529	岡崎市		底地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,366	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,403	100 [ 104.0]	114,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 106,383	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	111,422	100 [ 102.5]	108,704		111,000
c	(　 89,303) 148,838	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	139,290	100 [ 121.8]	114,360		117,000
d	(　 84,024) 84,024	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	98,259	100 [ 89.3]	110,032		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

岡崎 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,101,089	17,347,720	57,753,369	55,125,600	2,627,769	（　0.9522） 2,502,162	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	54,394,826 円　　　　（　 62,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	438.55	ＲＣ8	3,474.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	874 ㎡	27.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建事務所ビル（各階３室）を想定した。

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	404.25	67.7	273.75	2,768	757,740	5.0	3,788,700
							1.0	757,740
2～ 8	事務所	438.55	73.7	323.15	2,516	813,045	5.0	4,065,225
							1.0	813,045
～

～

～

計		3,474.10	73.0	2,535.80		6,449,055		32,245,275
								6,449,055

⑨年額支払賃料	6,449,055 円　×　12ヶ月　＝　 77,388,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,535.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,592,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,388,660 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,592,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,398,453 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,582,207 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,245,275 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 296,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,449,055 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,222,225 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,101,089 円　　　　（　 85,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２０２０　　　　-502	2,830 ( 2,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	2,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,570 円/㎡　月額支払賃料（　 2,516 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２０１３　　　　-501	2,257 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,682
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,120,000 円	824,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,399,420 円	79,980,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 775,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,404,800 円	824,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	824,000 円	824,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	824,000 円	824,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,347,720 円　（　　　　　　 19,849 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	824,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 3,474.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,125,600 円（　　　　　 63,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,101,089 円
②総費用	17,347,720 円
③純収益　①－②	57,753,369 円
④建物等に帰属する純収益	55,125,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,627,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,502,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,863 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,394,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,200 円／㎡）