別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡崎 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -50 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市欠町字網笠７番１１ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅東方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 民間開発による小規模住宅団地で住宅地域として熟成しているため、今後も現状を維持していくものと見込まれ る。地価水準は先行き不透明感はあるも当面は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄名古屋本線沿線に位置する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者で ある。新型コロナウイルス感染症の影響により住宅市場において様子見姿勢が強まったが、自動車関連企業の業績悪化 が当初予想ほどではないこともあり、市場における供給不足気味の状況に変化は見られず、需給は依然として引き締ま っている。土地は１６０㎡程度で１，８００万円程度、新築建売住宅では３，７００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺で賃貸アパートも見られるが、評価対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実 的であるため、収益価格は試算しないものとする。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己 使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を中心に、 代表標準地価格との均衡にも配慮し、単価と総額との関連等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [104.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済の悪化が予想ほどではなかったこともあ り、先行き不透明感は強いが依然として供給 不足気味なため、価格水準は若干下落程度で 推移している。 大規模な公園に近い閑静な住宅地域であり、 生活利便性にも比較的優れるため、価格時点 においては根強い住宅需要を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％