別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡崎 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -44 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　田邊　季彦 印  TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市明大寺町字耳取９０番３外 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い丘陵 地で利便性の良い住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅南方 300m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 東岡崎駅まで徒歩圏にある利便性の高い品等上位の住宅地域で需要はある。地域要因に特段の変化はないが、新 型コロナウィルスの影響もあることから、今後も需要は弱含みで推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：名鉄名古屋本線東岡崎駅を通勤駅とする市中心部に位置する品等上位の住宅地域一円である。需要 者の属性：主に岡崎市に居住する４０代前後の１次取得者である。市場の需給動向：熟成した品等上位の住宅地域であ ることから物件の供給は少なく、かつ、人気は高いため、市場での需要は堅調であったが、近時のコロナ禍の影響から 市場は低調である。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総額で２０００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅が多い東岡崎駅まで徒歩圏にある住宅地域で、利便性が高く収益性は期待されるが、全体 としては収益性より居住の快適性を重視する地域的特性を有している。さらに、画地規模が小さく効率的な賃貸経営が 困難であるため収益還元法は適用できなかった。従って、最近の不動産市場の動向を反映して求められ、実証的な価格 である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.8] [100.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業を中心とする西三河地区の地域経 済の堅調な動きも、新型コロナウイルス感染 症による需要の落ち込みが予測される。 名鉄東岡崎駅に近接しており生活利便性が高 いことから需要はあるが、最近の周辺地域の 需要低迷の影響から、地価は弱含み傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％