別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡崎 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -34 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　春樹 印  TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市東蔵前１丁目３番１４ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北方 5.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模戸建住宅を主体とした住宅地域で概ね熟成しており、今後も特別な変動要因はなくほぼ現状推移と予測 する。新型コロナウイルス感染症の影響により今後の動向には注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、岡崎市北部市街地の東蔵前１丁目を中心とする住宅地域一円が圏域で、需要者は市内及び西三河地方 に居住する一次取得者層が大半を占める。自動車関連企業が集積する豊田市に比較的近いことから、住宅地需要は堅調 であるも、地価は一般的要因の影響によりやや弱含みである。土地は総額２，０００万円、新築建売物件は３，５００ 万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺にアパート等収益物件が見受けられるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益価 格は試算しない。自用目的が取引の中心と考えられ、快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の高い実証的な比 準価格を採用し、一般的要因の影響、標準地の単価と総額の関連の適否、代表標準地との秤量的な検討等の結果に留意 し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [108.0] 100 [100.0] [100.0] 100 98,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気の拡大基調により地価は上昇傾向にあ ったが、新型コロナウイルス感染症により、 不透明感が強くなっている。 　特段の変動要因は見受けられないが、一般 的要因により地価は停滞している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％