別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡崎 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -22 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　博之 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 76,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市細川町字山ノ神２番７７ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅団地 南6m市道 水道、ガス 東岡崎 9.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北方 9.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市北部郊外に開発された大規模住宅団地である。ほぼすべての画地が一般住宅として利用されており、当面 土地利用形態に大きな変化はないものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は岡崎市北部の利便性に優れた住宅地域である。需要の中心は岡崎市内に居住するマイホームの取得 を目的とする３０から４０代の一次取得者であるが、豊田市の工場勤務者による需要も多く含まれる。豊田市方面への アクセスも優れた住宅地域であるが、新型コロナウイルス感染症による影響から、宅地需要はやや減退しており、地価 水準は弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地が１，４００～１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件は見られない一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であることから、収益物件を想定することは合理的で ないと判断し収益価格の試算は行わなかった。当該地域における取引は、自用の住宅を取得するためのものが大部分を 占めることから、本件では類似する標準地との均衡に留意しつつ、主たる需要者が重視する市場性を反映した比準価格 を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症収束に見通しが立 たない状態であり、不動産市場は先行きに対 する不安から、需要サイドの動きがやや停滞 している。 郊外の大規模住宅団地であり地域要因に特段 の変化は見られない。隣接市からの宅地需要 も安定的に認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％