鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０３３４ -16	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ豊橋０３２７ -22	豊橋市		更地	（　）	不整形	南西20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ豊橋０３３１ -10	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、角地		商業 (100,360)
d	Ａ豊橋０２２７ -516	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
e	Ａ豊橋０３０１ -16	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,389	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,389	100 [ 85.5]	108,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 90,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	114,871	100 [ 107.6]	106,757		107,000
c	(　 ) 108,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	120,484	100 [ 113.7]	105,967		106,000
d	(　 ) 112,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,605	100 [ 93.1]	120,951		121,000
e	(　 ) 109,141	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,141	100 [ 99.8]	109,360		109,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

豊橋 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,561,917	603,830	1,958,087	1,319,050	639,037	（　0.9737） 622,230	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,963,125 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	115.70	Ｓ1	115.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	8.0 m x 26.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	115.70	100.0	115.70	1,967	227,582	3.0	682,746
							1.0	227,582
～

～

～

～

計		115.70	100.0	115.70		227,582		682,746
								227,582

⑨年額支払賃料	227,582 円　×　12ヶ月　＝　 2,730,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,730,984 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,479 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,512,505 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	682,746 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,582 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 43,131 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,561,917 円　　　　（　 10,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸１７　　　　-505	1,812 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.6]	100 [100.0]	1,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,006 円/㎡　月額支払賃料（　 1,967 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸２４　　　　-505	1,944 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	2,153
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,500 円	18,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,930 円	2,730,984　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,100 円	18,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 603,830 円　（　　　　　　 2,495 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 115.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,319,050 円（　　　　　 5,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,561,917 円
②総費用	603,830 円
③純収益　①－②	1,958,087 円
④建物等に帰属する純収益	1,319,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	639,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	622,230 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,571 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,963,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊橋 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-4

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　星野　ゆかり

印

TEL.

鑑定評価額

26,100,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市湊町３番				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3.5	事務所兼住宅Ｗ2	店舗、事務所、住宅等が混在する既成の商業地域	南20m市道	水道、ガス、下水	豊橋 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

豊橋駅北方

1.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商住混在型の商業地域で、当面は現状の地域性を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は、
豊橋駅に比較的近く概ね安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として豊橋市中心部における、近隣商業地域又は路線商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有
する個人又は事業者等であり、圏外からの需要者は少ない。豊橋駅から徒歩圏外で商業地としての集積度はやや低いも
のの、旧来からの商住混在型の熟成した地域であり、宅地需要は底堅く推移している。市内の商業地取引は総じて少な
く、また、規模や総額の多寡により様々であることから、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣は、自用の店舗、事務所等の多い地域であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は未だ高くはないもの
と判断され、収益価格は相対的に低位に求められた。他方、比準価格は個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映
した実証的価格である。従って、相対的規範性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏ま
え、本鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[116.2]

[100.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による先行き不透
明感が見られる中、取引の停滞や収益低下に
よる需要減退が一部に見られ、立地等の二極
化が進んでいる。

豊橋駅に比較的近い既成の商業地域で、地価
水準は概ね安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０３１４ -24	豊橋市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ豊橋０２０１ -525	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m県道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
c	Ａ豊橋０３２７ -30	豊橋市		更地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ豊橋０２２７ -516	豊橋市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,190	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,325	100 [ 104.0]	114,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 79,986	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,346	100 [ 77.6]	102,250		102,000
c	(　 ) 147,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,686	100 [ 127.1]	116,197		116,000
d	(　 ) 112,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,605	100 [ 97.8]	115,138		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

豊橋 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,563,140	585,939	1,977,201	1,322,400	654,801	（　0.9714） 636,074	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,251,542 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	115.70	ＬＳ1	115.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	8.0 m x 26.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	115.70	100.0	115.70	1,852	214,276	3.0	642,828
							2.0	428,552
～

～

～

～

計		115.70	100.0	115.70		214,276		642,828
								428,552

⑨年額支払賃料	214,276 円　×　12ヶ月　＝　 2,571,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,571,312 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 215,305 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,476,007 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	642,828 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 428,552 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 81,219 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,563,140 円　　　　（　 10,591 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸１７　　　　-505	1,812 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,852 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸２４　　　　-505	1,944 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,984
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	17,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,739 円	2,691,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,200 円	17,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,400 円	17,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,400 円	17,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 585,939 円　（　　　　　　 2,421 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 115.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,322,400 円（　　　　　 5,464 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,563,140 円
②総費用	585,939 円
③純収益　①－②	1,977,201 円
④建物等に帰属する純収益	1,322,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	636,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,251,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）