鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０２１４ -522	豊橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、西20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ豊橋０３２７ -16	豊橋市		建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ豊橋０２０２ -527	豊橋市		更地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	Ａ豊橋０３２３ -26	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	Ａ豊田０３２３ -19	豊田市		底地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,080	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	261,380	100 [ 48.0]	544,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	572,000
b	(　 ) 287,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	302,685	100 [ 52.8]	573,267		602,000
c	(　 ) 181,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	185,229	100 [ 39.9]	464,233		487,000
d	(　 ) 199,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,580	100 [ 39.4]	506,548		532,000
e	(　 323,939) 323,939	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,671	100 [ 44.6]	721,235		757,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -53.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -55.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

豊橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,700,665	5,059,004	17,641,661	14,200,300	3,441,361	（　0.9511） 3,273,078	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	71,153,870 円　　　　（　 391,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	ＲＣ6F1B	922.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	182 ㎡	13.5 m x 14.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階と１階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 64.8 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	132.00	64.7	85.45	2,966	253,445	3.0	760,335
							2.0	506,890
1～ 1	店舗	130.54	65.5	85.45	4,277	365,470	7.0	2,558,290
							3.0	1,096,410
2～ 6	事務所	132.00	64.7	85.45	3,122	266,775	4.0	1,067,100
							3.0	800,325
～

～

計		922.54	64.8	598.15		1,952,790		8,654,125
								5,604,925

⑨年額支払賃料	1,952,790 円　×　12ヶ月　＝　 23,433,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,433,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,874,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,558,802 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,654,125 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,604,925 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,062,245 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,700,665 円　　　　（　 124,729 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸０１　　　　-503	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,299	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,122 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊橋賃貸１４　　　　-503	2,954 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,055,000 円	211,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	703,004 円	23,433,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 790,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,088,900 円	211,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,059,004 円　（　　　　　　 27,797 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	211,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 922.54 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,200,300 円（　　　　　 78,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,700,665 円
②総費用	5,059,004 円
③純収益　①－②	17,641,661 円
④建物等に帰属する純収益	14,200,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,441,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,273,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,984 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,153,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 391,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊橋 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　磯貝　誠

印

TEL.

鑑定評価額

97,700,000 円

１㎡当たりの価格

537,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市広小路１丁目４０番１外				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	店舗ＲＣ5F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西（駅前広場）県道、南東側道	水道、ガス、下水	豊橋駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

県道（駅前広場）

交通

施設

豊橋駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近接する駅前大通２丁目の再開発事業をはじめとして駅前商業地は都市機能の集積が図られており、更なる商業
集積が期待されている。地価水準は希少性と潜在的な投資需要から底堅く推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 540,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 369,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊橋駅前商業地域及び周辺都市の中心商業地域一円で、需要者は資本力を有する法人、分譲マンションを
企図する不動産業者等が中心である。不動産市場は新型コロナウイルス感染症の影響により取引の停滞も見られたが、
希少性や期待感から投資需要が顕在であり、地価は底堅く推移している。価格水準は、需要者の属性及び画地規模等の
個別性により価格帯が異なっており、需給の中心価格帯についてはバラツキが生じやすい状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業集積度の高い駅前商業地域に所在し、貸店舗等の収益物件も見られる
が、元本価値に見合う賃料を収受できない状況にあり、そのため収益価格は比準価格より低位に求められた。従って、
各試算価格を再吟味し、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、かつ、単価と総額との関係にも
留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊橋（県） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    540,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、良
好な立地条件を有する地域の需要は維持され
ているが、地域選好性がより鮮明となってい
る。

周辺の再開発事業の期待感もあり潜在的な投
資需要は顕在であるが、顧客誘引力の低下に
より地価はやや停滞気味で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０２１４ -522	豊橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、西20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ豊橋０３２７ -16	豊橋市		建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ豊橋０２０２ -527	豊橋市		更地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	Ａ豊橋０３２３ -26	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,080	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	261,380	100 [ 52.8]	495,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	520,000
b	(　 ) 287,853	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	302,685	100 [ 52.8]	573,267		602,000
c	(　 ) 181,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	185,229	100 [ 38.2]	484,893		509,000
d	(　 ) 199,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,580	100 [ 35.0]	570,229		599,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -55.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

豊橋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,519,098	5,068,755	17,450,343	14,200,300	3,250,043	（　0.9511） 3,091,116	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	67,198,174 円　　　　（　 369,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	ＲＣ6F1B	922.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	182 ㎡	13.5 m x 14.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地階及び１階はフロア貸しの店舗、２～６階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 64.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	132.00	64.7	85.45	3,015	257,632	10.0	2,576,320
							0.0	0
1～ 1	店舗	130.54	65.5	85.45	4,285	366,153	10.0	3,661,530
							0.0	0
2～ 6	事務所	132.00	64.7	85.45	3,174	271,218	10.0	2,712,180
							0.0	0
～

～

計		922.54	64.8	598.15		1,979,875		19,798,750
								0

⑨年額支払賃料	1,979,875 円　×　12ヶ月　＝　 23,758,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,758,500 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,425,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,332,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,798,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 186,108 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,519,098 円　　　　（　 123,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸０１　　　　-504	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,174 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ豊橋賃貸１４　　　　-503	2,954 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,206
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,055,000 円	211,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	712,755 円	23,758,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 790,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,088,900 円	211,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,068,755 円　（　　　　　　 27,850 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	211,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 922.54 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,200,300 円（　　　　　 78,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,519,098 円
②総費用	5,068,755 円
③純収益　①－②	17,450,343 円
④建物等に帰属する純収益	14,200,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,250,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,091,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,984 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,198,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 369,000 円／㎡）