別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊橋 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -40 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃 印  TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市菰口町５丁目７８番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南5.9m市道 水道、ガス、下水 豊橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．９ｍ市道 交通 施設 豊橋駅北西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で概ね熟成しており、当面は現状維持で推移すると予測する。地価水 準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市中心市街地周辺にひろがる住宅地域である。需要者は豊橋市内居住者が中心であるが、一部、市 外からの転入者もみられる。市中心部までの接近性や利便性等は比較的良好であるが、区画整然とした優良な住宅地域 と比べ居住環境が劣るため、地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は土地が１５００万円程度、新築の戸建 物件が３０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等の収益物件がみられるが、標準地は画地規模が小さく経済的合理性の観点から共同住宅の想定は非現 実的であり、収益価格は試算していない。市場においては、戸建住宅需要者の自用目的の取引が中心であり、実際の取 引価格を指標に価格が形成されている。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を 踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [105.0] 100 86,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により景気 は停滞しているが、各種経済対策等の効果も あり、不動産市況は比較的安定している。 地域の状況に特段の変化は認められない。景 気の落ち込みを受け需要がやや弱含みで、地 価は若干の下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％