別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊橋 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -36 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子 印  TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市野依町字上鷺田３番 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる既成 住宅地域 南西5m市道、背面道 水道、ガス、下水 植田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 植田駅南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南部の農家住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状程度で推移するものと予測する。郊 外の農家住宅地域に位置し、需要は少ないものの概ね底値圏であり、概ね横ばい傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市市街化調整区域内の住宅地域一帯である。需要者の中心は豊橋市に地縁性を有する個人であり同 一需給圏外からの参入はほとんどない。市場の需給動向としては、郊外の市街化調整区域に位置する旧来の農家集落地 域で需給とも依然として低調であるものの、概ね底値圏である。周辺では取引自体が少ない上に画地規模が一様でない ため中心価格帯の把握は困難であるが、土地で総額１，０００万～１，５００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は豊橋市郊外の農家住宅を主体とする既成集落地域内に所在し、想定される需要者の多くは自用目的での取 引を中心としている。収益還元法は、周辺に貸家が少なく賃貸市場が未成熟で、共同住宅を想定することが経済合理性 の観点から非現実的であるため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、市場をより反映した比準価格を採用し、収 益価格の考え方は参考に留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 82.2] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊橋市の人口は微減傾向。新型コロナウィル ス感染症による市況への影響はあるものの、 住環境、災害リスクに応じて価格の二極化傾 向が続いている。 土地利用状況に特段の変動はない。需給とも に低調で、地価は概ね横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％