別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊橋 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -35 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市下地町５丁目２１番 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 、工場等が混在する 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 下地 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 下地駅東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅等が混在する豊川右岸付近に位置する既成住宅地域であり、徐々に一般住宅地を主体に純化 しつつ推移するものと予測する。地価水準は概ね底値横ばい基調の推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊橋市内中心部よりやや北寄りのＪＲ飯田線沿線の住宅地域。需要者の中心は豊橋市居住者でサラリ ーマン層を主とする一次取得者が挙げられる。当市内住宅地供給としては工場跡地の転用開発、市街化区域内農地の小 規模開発、区画整理に伴う保留地分譲等であるが、新型コロナ禍に伴う様々な制約や先行き不透明感もあって需要者に 様子見の動きも覗われる。土地は総額１２百万円以下、新築戸建は２０百万円台前半の大手建売会社の物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパートも見られるが、対象標準地は集合住宅の建築を企図する場合においては画地規模が小さく、経済合理性 の観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で あることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [122.3] [100.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河中心都市として全般に地価は安 定しているが、新型コロナウイルス感染症の 影響から市況は先行き不透明感もあってやや 軟調傾向にある。 古くからの熟成した地域であるが、近隣地域 内で新築建売物件も供給され、若干居住者の 入れ替わりも認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％