別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊橋 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -31 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓 印  TEL.

鑑定評価額 8,070,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市前芝町字青木４７番１４ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 西小坂井 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 西小坂井駅南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、農家住宅が混在する豊川放水路右岸付近の既成住宅地域であり、利用状況は今後とも現状 で推移するものと予測する。地理的位置状況等から、地価水準は横ばいないし若干弱含みの推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊橋市北西端部に位置するＪＲ東海道本線沿線の住宅地域。需要者の中心は豊橋市又は豊川市居住者 でサラリーマン層を主とする一次取得者。当市内住宅地供給としては工場跡地の転用開発、市街化区域内農地の小規模 開発、区画整理に伴う保留地分譲等であるが、新型コロナ禍に伴う様々な制約や先行き不透明感もあって需要者に様子 見の動きも覗われる。土地は総額１０百万円以下、新築戸建は２０百万円以下の大手建売会社による物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパートも見られるが、対象標準地は集合住宅の建築を企図する場合においては画地規模が小さく、経済合理性 の観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で あることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 比準価格を採用し、周辺標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河中心都市として全般に地価は安 定しているが、新型コロナウイルス感染症の 影響から市況は先行き不透明感もあってやや 軟調傾向にある。 周辺の利用状況に特段の変化は認められず地 価もほぼ底値にあるが、河川乃至海岸に近接 する住宅地域の人気は相対的に低下している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％