別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊橋 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -27 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　篠崎　正人 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市松井町字松井１８９番４外 ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 高師 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   220 ｍ、南   150 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 高師駅西方 850m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋南部の市街地外周部にあり、一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域で、小規模開発等が見受けられ、 住宅地域として熟成度を増していくものと予測する。地価水準は、当面横這いに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に豊橋市の市街化区域の外周部にある住宅地域一円である。需要者は主に豊橋市の在住者及び地縁者で ある。需要者の不動産に対する選別の目線は厳しく、不動産の取引は慎重であるが、品等の良好な住宅地に対する需要 は根強い。当該地域は新型コロナの地価への影響はなく、街路網はやや劣るが、最寄り駅が徒歩圏にあり、不動産の需 要がある。需要の中心となる土地もしくは建付地の土地部分の価格帯は１０百万円～１５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域で、賃貸住宅は所々介在するが、標準地の画地規模が小さく、 経済合理性を有する賃貸住宅の建築ができないため、収益方式は採用しなかった。ここで、採用した資料及び評価の手 順を再検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性のある取引事例より求めており、市場の実態を反映した比 準価格を採用し、他の標準地との均衡及び地価の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊橋（県） -18             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより、経済の先行きへの不透明 感が続いており、不動産の立地条件の優劣が 不動産の選好性に影響し、価格の２極化が拡 大している。 豊橋市の市街化区域の南寄りの外周部にあり 、小規模開発等が見受けられ、住宅地として 熟成度を増しており、地価水準は横這いに推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％