別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊橋 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -24 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行 印  TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市牟呂町字郷社西１４番３ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西7.2m市道 水道、ガス、下水 豊橋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   190 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ．２ｍ市道 交通 施設 豊橋駅西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした既成の住宅地域で、今後も現状を維持しつつ推移するものと判断されるが、新型コロナウイルス 感染症の影響が長引けば、これまで安定していた地価水準への下落圧力が表れるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市の市街地の中でも、主に西方～南西方面一円の住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得 者のほか市外からの転入者も見込まれる。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、物件選別は厳しさを増しているが 、居住環境の整った住宅地に対する潜在需要は底堅く、目下のところ地価への影響は殆ど見られない。取引で中心とな るのは、更地物件で２，０００万円まで、新築戸建物件で３，５００万円前後の価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存のアパート等も散見されるが、対象標準地は画地規模が小さく、賃貸経営が可能な共同住宅等の建築は困難である ため収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心で、実際の取引事例に基づく比準価格は、居住の快適性、利便 性等が重視される住宅地の市場性を反映した実証的な価格で、説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標 準地との検討を踏まえ、激動下における直近の市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [129.7] [100.0] 100 96,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の終息予測が困難な状況下、地域経 済の先行き不透明感や不動産市況における停 滞感の影響が、市場価格へ表面化しつつある 。 一般的要因の影響を受けつつも、地域要因に 目立った変動はなく、利便性に優る住宅地の 地価は概ね安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％