別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊橋 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -21 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　一花　徹 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市天伯町字高田山３番８１ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 二川 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 二川駅南西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地であるが地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持して推移し てゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊橋市郊外の住宅地域であり特に整備された住宅団地と代替・競争の関係が強いと考えられる。需要者の 中心は豊橋市または隣接市の職場に勤務する一次取得者である。交通利便性等はやや劣るものの割安感から一定の需要 が認められ、地価は横這い状態である。土地は１，０００万～１，４００万円程度、新築戸建は２，２００万～３，２ ００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件が見当たらない住宅団地で賃貸用の共同住宅等の建築を想定することが現実的でなく収益価格は求められなか った。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価 格に基づき行動を決定し価格支配力をほとんど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって取引市場の 実態を反映する比準価格を採用し、最近の不動産市場の動きを再度検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の豊橋市内の住宅 地需要への影響は現在のところさほど大きく ないが、地域間の強弱はより鮮明になってい る。 地域要因の大きな変化は認められず、地価に ついても横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％