別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊橋 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　篠崎　正人 印  TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市牛川町字乗小路３２番４８３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7.8m市道 水道、ガス、下水 豊橋 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．８ｍ市道 交通 施設 豊橋駅東方 5.7km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋市の市街化区域の東寄りの外周部で、中規模一般住宅が建ち並ぶ良好な街区の住宅地域を形成しており、当 面は現状を維持するものと予測する。地価水準は、当面横這いに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に豊橋市の市街化区域の外周部にある住宅地域一円である。需要者は主に豊橋市の在住者及び地縁者で ある。需要者の不動産に対する選別の目線は厳しく、不動産の取引は慎重で、品等の良い住宅地に対する需要は根強い 。当該地域は新型コロナの地価への影響はなく、都心からやや離れるが、良好な街区で、不動産の価額に値頃感があり 、需要がある。需要の中心となる土地もしくは建付地の土地部分の価格帯は１０百万円～１５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内で、賃貸住宅も散見するが、標準地の画地規模が小さく、経済合理性 のある賃貸住宅の建築ができないため、収益方式は採用しなかった。ここで、採用した資料及び評価の手順を再検討し た結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性のある取引事例より求めており、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討及び地価の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [117.0] [105.0] 100 72,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより、経済の先行きへの不透明 感が続いており、不動産の立地条件の優劣が 不動産の選好性に影響し、価格の２極化が拡 大している。 豊橋市の市街化区域の東方寄りにある良好な 街区の住宅地域で、土地の利用状況に変化は なく、安定ており、地価水準は横這いに推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％