鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋天白 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ天白０２３９ -509	名古屋市天白区		貸家建付地	（　）	正方形	北東8m市道、中間画地		準工高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ緑０２２７ -527	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	北30m県道、南5.5m、二方路		工業 (80,200)
c	Ａ緑０２３８ -506	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	南西6.4m市道、中間画地		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
d	Ａ緑０２２３ -505	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	西7m市道、南5.2m、角地		工業絶対高３１ｍ高度 (80,200)
e	Ａ日進０２２８ -523	日進市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,387	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,200	100 [ 126.0]	116,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 108,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	102,882	100 [ 99.0]	103,921		104,000
c	(　 ) 94,200	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,693	100 [ 79.0]	117,333		117,000
d	(　 ) 85,426	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,611	100 [ 66.3]	123,094		123,000
e	(　 ) 69,721	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	70,788	100 [ 64.3]	110,090		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

名古屋天白 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,674,510	863,978	2,810,532	2,120,100	690,432	（　0.9764） 674,138	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	15,677,628 円　　　　（　 67,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋天白 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付工場	136.08	Ｓ2	272.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防絶対高３１ｍ高度	70 ％	200 ％	200 ％	234 ㎡	12.5 m x 18.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所付工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	事務所付工場	272.16	100.0	272.16	1,247	339,384	3.0	1,018,152
							0.0	0
～

～

～

～

計		272.16	100.0	272.16		339,384		1,018,152
								0

⑨年額支払賃料	339,384 円　×　12ヶ月　＝　 4,072,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,072,608 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 407,261 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,665,347 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,018,152 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,163 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,674,510 円　　　　（　 15,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ日進賃貸４２　　　　-901	1,174 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,247 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸３０　　　　-902	1,190 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋天白 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,600 円	38,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	122,178 円	4,072,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 226,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,700 円	38,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 863,978 円　（　　　　　　 3,692 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 272.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 70 ％　＋　0.0600 × 20 ％　＋ 0.0919 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,120,100 円（　　　　　 9,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,674,510 円
②総費用	863,978 円
③純収益　①－②	2,810,532 円
④建物等に帰属する純収益	2,120,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	690,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	674,138 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,677,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋天白 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋天白 9-1

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　田井　能久

印

TEL.

鑑定評価額

26,900,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市天白区中砂町４２８番				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）絶対高３１ｍ高度 (70,200)
	1:1.5	作業場兼住宅Ｓ3	作業所、小工場、一般住宅が混在する工業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	塩釜口 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層工場事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

塩釜口駅南西方

1.7km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
絶対高３１ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場や倉庫が集積している地域である。周辺地域では住宅地化の影響も受けているが、当面は現状の
状態を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層工場事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天白区内及び周辺市区において、中小工場・倉庫・事業所及び一般住宅等が混在する工業地域である。需
要者の中心は個人事業主及び中小法人と考えられる。住宅への転用が可能な土地であれば住宅用地としての需要も考え
られる。天白川が近く、災害リスクがあるため需要は弱く、地価は下落基調になっている。需要の中心となる価格帯は
、規模・用途によって異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は工業地であるため、代替性を有する地域の取引を中心に、信頼性のある事例が収集できた。一方収益価格
は、事務所付き貸工場を想定したが、収益性よりも自用が目的の取引が中心であり、賃貸市場が十分に成熟していない
地域性を反映したため低位に求められた。従って比準価格を採用し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天白 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[ 94.0]

[100.0]
100

115,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により不動
産需要が減退し、天白区の工業地の市場性は
低下している。

住宅地の地価変動の影響も受けているが地域
要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋天白 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ天白０３３９ -9	名古屋市天白区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東6m、角地		準工高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ天白０２３９ -509	名古屋市天白区		貸家建付地	（　）	正方形	北東8m市道、中間画地		準工高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ緑０３３９ -10	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		工業高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ日進０２２８ -11	日進市		更地	（　）	ほぼ整形	西9m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,795	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	132,098	100 [ 115.0]	114,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 148,387	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,200	100 [ 126.0]	116,825		117,000
c	(　 ) 118,243	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	119,932	100 [ 106.0]	113,143		113,000
d	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,700	100 [ 87.6]	113,813		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

名古屋天白 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,695,915	860,018	2,835,897	2,120,100	715,797	（　0.9764） 698,904	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	16,253,581 円　　　　（　 69,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋天白 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付工場	136.08	Ｓ2	272.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防絶対高３１ｍ高度	70 ％	200 ％	200 ％	234 ㎡	12.5 m x 18.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所付工場（一棟貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	事務所付工場	272.16	100.0	272.16	1,227	333,940	3.0	1,001,820
							0.0	0
～

～

～

～

計		272.16	100.0	272.16		333,940		1,001,820
								0

⑨年額支払賃料	333,940 円　×　12ヶ月　＝　 4,007,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,007,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 320,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,686,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,001,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,217 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,695,915 円　　　　（　 15,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸２５　　　　-902	1,178 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,227 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸２５　　　　-901	1,013 ( 1,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,160
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋天白 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,600 円	38,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	120,218 円	4,007,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,700 円	38,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 860,018 円　（　　　　　　 3,675 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 272.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 70 ％　＋　0.0600 × 20 ％　＋ 0.0919 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,120,100 円（　　　　　 9,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,695,915 円
②総費用	860,018 円
③純収益　①－②	2,835,897 円
④建物等に帰属する純収益	2,120,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	715,797 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	698,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,987 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,253,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,500 円／㎡）