別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋名東 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -18 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男 印  TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区梅森坂２丁目７０３番１ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 星ヶ丘 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 星ヶ丘駅南東方 4.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺は名東区外縁部の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、安定的に推移すると予測する。地価水準は 新型コロナの影響により横這いから若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として名東区南東部の住宅地域であり、隣接する日進市等も含む。需要者の中心は、名東区で戸建住宅 を求める一次取得者層である。地下鉄駅利用圏外で交通利便性に劣ることから、売買単価は低位に止まっている。但し 、比較的低予算で戸建住宅を取得できることから一定の需要は認められ、分譲業者による細分化も進展しつつある。中 心価格帯は、土地で２０００～２５００万円程度、新築戸建住宅で４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅が建ち並ぶ地域であることに加え、地下鉄駅利用圏外であることから賃貸物件は見られない。 市場の中心は自用を目的とする取引であり、経済合理性に合致した賃貸経営は困難であることから収益還元法は非適用 とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産 市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名東 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [120.1] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの不動産市場への影響は今のとこ ろ限定的である。資金調達環境に大きな変化 は無く、住宅地については横這いから微減の 価格推移である。 閑静だが交通利便性に劣る郊外の既成住宅地 域である。規模の大きな画地も多く、近年で は業者が細分化して販売する動きが見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％