別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋名東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -14 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　三和　正真 印  TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区延珠町４１０番１ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が混在する住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅北西方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はないが、新型コロナウイルス感染症による市況悪化への懸 念が、地価動向に影響を与える可能性がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、名古屋市名東区の北端部及び隣接する守山区南端部の住宅地域一円であり、主たる需要者 は、自己の居住を目的とする一次取得者である。近隣地域は、駅から距離があることに加えて共同住宅や未利用地等も 見られる混在地域であり、堅調な雇用・所得環境はありながらも、市況の不透明感を受けて地価はやや軟調である。中 心価格帯は、土地のみで２０百万円前後、新築の戸建住宅で３５～４０百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と類似する住宅地の取引事例に基づき求めた価格である。収益価格は、賃貸住宅の建築を前提 とする対象標準地の取引を合理的に想定できないため適用しなかった。対象標準地は約１５０㎡の戸建住宅地であり、 主たる需要者である個人は、地域の価格水準や類似不動産の取引価格に着目して取引することが一般的である。したが って比準価格を採用し、代表標準地からの規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名東 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微増、取引件数は上期減少も下期 持ち直している。住宅地の地価は概ね堅調を 維持するも、駅徒歩圏外の地域では若干の下 落が認められる。 地域要因に特段の変動はない。駅からやや距 離があり区内での選好性が相対的に劣る地域 であるため、市況への懸念を受け地価はやや 軟調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％