鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０２２４ -524	名古屋市千種区		建付地	（　）	袋地等	南7.2m市道、中間画地		２中専２０ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ昭和０３３６ -8	名古屋市昭和区		貸家建付地	（　）	不整形	南7.4m市道、東6m、角地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
c	Ａ瑞穂０３４２ -11	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	不整形	南6.4m市道、北6.4m、二方路		１低専 (30,100)
d	Ａ昭和０２３６ -511	名古屋市昭和区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.7m市道、北2.5m、角地		２中専高度地区最高15m (70,160)
e	Ａ瑞穂０３３２ -13	名古屋市瑞穂区		建付地	（　）	不整形	北7.2m市道、西7.2m、南6.3m、三方路		１低専高度地区最高10m (50,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,432	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	369,037	100 [ 110.4]	334,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	351,000
b	(　 ) 264,893	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 83.2]	351,634	100 [ 111.6]	315,084		331,000
c	(　 ) 215,332	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.6]	270,518	100 [ 88.3]	306,362		322,000
d	(　 ) 221,945	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	219,282	100 [ 72.7]	301,626		317,000
e	(　 ) 224,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	235,791	100 [ 80.9]	291,460		306,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

名古屋名東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の画地規模は大きく、経済合理性の観点等から、健全な賃貸経営は、実現性が低いと判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションのため開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,288,892,238	901,526,107	12	630,000	2,517.97	275,000	3,107.90
⑧開発法による価格	387,366,131 円　　　　（　 297,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,303 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,303.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
756.36 ㎡	3,107.90 ㎡	2,606.00 ㎡	501.90 ㎡	2,517.97 ㎡	ＲＣ・8F ( 33 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.0 ％）	（ 238.5 ％）	（ 200.0 ％）	（ 38.5 ％）	（ 81.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防３１ｍ高度地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	54.5 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

630,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 630,000 円／㎡　　×　　 2,517.97 ㎡　　＝　　　　 1,586,321,100 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,586,321,100 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 283,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 283,250 円／㎡　　×　　　 3,107.90 ㎡　　＝　　　　 880,312,675 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,586,321,100 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 190,358,532 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,070,671,207 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	126,905,688 円	( 8 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 108,085,574 円
	販売総額(2期)	1,142,151,192 円	( 72 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 927,883,628 円
	販売総額(3期)	317,264,220 円	( 20 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 252,923,036 円
収入合計		－	－	－	－	1,288,892,238 円
支出	建築工事費(1期)	88,031,268 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 81,622,592 円
	建築工事費(2期)	88,031,268 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 76,402,337 円
	建築工事費(3期)	704,250,140 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 572,132,814 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	114,215,119 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 105,900,258 円
	販売管理費(2期)	76,143,413 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 65,468,106 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	901,526,107 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,288,892,238 円　　－　　　　　　 901,526,107 円　　＝　　　　　 387,366,131 円 297,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋名東 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 -13

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　前田　達男

印

TEL.

鑑定評価額

426,000,000 円

１㎡当たりの価格

327,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区一社１丁目５３番				②地積　(㎡)	1,303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）３１ｍ高度地区 (80,200)
	台形 2:1	共同住宅ＲＣ8	中高層マンションが多い利便性のよい住宅地域	北8m市道、東側道	水道、ガス、下水	一社 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

一社駅南西方

280m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
３１ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅至近の地域であり、大規模画地では今後もマンション開発が進展すると予測する。建築費の高騰等によ
り高価格帯での分譲が可能な素地の希少性は高まっており、コロナ禍でも地価は高水準を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 290,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市東部を中心とする地下鉄駅徒歩圏の開発素地が存する地域である。需要者の中心はマンションデ
ベロッパーである。近隣地域は一社駅から徒歩約４分で、分譲マンション用地としての希少性は非常に高い。新築マン
ションの新規供給は少ないが、建築費の高止まりにより高容積等の好条件を備えた素地でないと仕入価格は伸びない。
中心価格帯は画地規模、公法上の規制等に基づく開発可能なボリューム等によって異なり、一様ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

分譲マンション用地は、デベロッパー各社固有の事業採算性と市場における各社の素地取得意欲によって価格が決定さ
れる。比準価格は近時の素地供給不足によりやや割高だが、実証的な価格が求められた。一方、開発法による価格は、
一般的な事業計画の想定に基づき、建築費相場や販売市場の実勢等を織り込んだ結果、やや低位となった。よって、現
実の市場を反映する比準価格を重視しつつ開発法を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響に加え、建築費の高止まり
等により新築分譲マンションの採算性が悪化
しているため、デベロッパーの物件選定基準
は厳しい。

地下鉄東山線一社駅へ徒歩約４分と利便性は
高い地域である。立地条件は抜群であるが容
積率が抑えられており、総合的な競争力の程
度は中位である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０２２４ -524	名古屋市千種区		建付地	（　）	袋地等	南7.2m市道、中間画地		２中専２０ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ名東０２１６ -19	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,200)
c	Ａ名東０２０２ -33	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	正方形	南8m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ名東０２０２ -22	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南5m、角地		１中専高度地区最高15m (50,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,432	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	369,037	100 [ 111.6]	330,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	347,000
b	(　 ) 305,018	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,408	100 [ 100.0]	304,408		320,000
c	(　 ) 285,115	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	284,830	100 [ 96.0]	296,698		312,000
d	(　 ) 233,096	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	222,440	100 [ 69.8]	318,682		335,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

名古屋名東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用（分譲マンション用地）の観点から、賃貸経営は現実性がないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションのため開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,323,923,950	945,528,331	12	650,000	2,517.97	290,000	3,107.90
⑧開発法による価格	378,395,619 円　　　　（　 290,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,303 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,303.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
756.36 ㎡	3,107.90 ㎡	2,606.00 ㎡	501.90 ㎡	2,517.97 ㎡	ＲＣ・8F ( 33 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.0 ％）	（ 238.5 ％）	（ 200.0 ％）	（ 38.5 ％）	（ 81.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防３１ｍ高度地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	54.5 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

650,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 650,000 円／㎡　　×　　 2,517.97 ㎡　　＝　　　　 1,636,680,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,636,680,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として算定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 3,107.90 ㎡　　＝　　　　 928,329,730 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,636,680,500 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 196,401,660 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,124,731,390 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	114,567,635 円	( 7 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 98,505,253 円
	販売総額(2期)	1,031,108,715 円	( 63 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 837,672,720 円
	販売総額(3期)	491,004,150 円	( 30 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 387,745,977 円
収入合計		－	－	－	－	1,323,923,950 円
支出	建築工事費(1期)	92,832,973 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 86,074,733 円
	建築工事費(2期)	92,832,973 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 80,569,737 円
	建築工事費(3期)	742,663,784 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 603,340,058 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	117,840,996 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 109,262,171 円
	販売管理費(2期)	78,560,664 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 66,281,632 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	945,528,331 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,323,923,950 円　　－　　　　　　 945,528,331 円　　＝　　　　　 378,395,619 円 290,000 円／㎡