鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０２３９ -531	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	西17.3m県道、東6m、二方路		２住居高度地区最高20m (71,146)
b	Ａ緑０２３９ -504	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
c	Ａ緑０２２３ -10	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	南西20m県道、中間画地		準住居高度地区最高31m (60,200)
d	Ａ緑０２２３ -19	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e	Ａ緑０２３９ -29	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、南8m、角地		近商高度地区最高31m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,943	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	142,525	100 [ 71.3]	199,895	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 151,300	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	139,167	100 [ 68.4]	203,461		199,000
c	(　 ) 129,518	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,669	100 [ 65.0]	194,875		191,000
d	(　 ) 142,225	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,812	100 [ 71.3]	194,687		191,000
e	(　 ) 172,007	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	158,863	100 [ 81.7]	194,447		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

名古屋緑 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,514,163	2,907,449	10,606,714	6,076,980	4,529,734	（　0.9548） 4,324,990	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	105,487,561 円　　　　（　 142,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	312.88	Ｓ2	482.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	745 ㎡	21.3 m x 32.5 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階を店舗として想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	482.68	100.0	482.68	2,571	1,240,970	10.0	12,409,700
							0.0	0
～

～

～

～

計		482.68	100.0	482.68		1,240,970		12,409,700
								0

⑨年額支払賃料	1,240,970 円　×　12ヶ月　＝　 14,891,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 482.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,891,640 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,489,164 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,402,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,409,700 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,514,163 円　　　　（　 18,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸３１　　　　-503	2,660 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,592 円/㎡　月額支払賃料（　 2,571 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸３１　　　　-502	2,271 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,523
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,200 円	95,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	446,749 円	14,891,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,172,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 810,900 円	95,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,400 円	95,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,400 円	95,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,907,449 円　（　　　　　　 3,903 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 482.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,076,980 円（　　　　　 8,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,514,163 円
②総費用	2,907,449 円
③純収益　①－②	10,606,714 円
④建物等に帰属する純収益	6,076,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,529,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,324,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,487,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋緑 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-7

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　中村　祐輝

印

TEL.

鑑定評価額

140,000,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区南大高２丁目１１２番外				②地積　(㎡)	745 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (70,200)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ2	店舗のほか共同住宅等も見られる路線商業地域	南西23m市道	水道、ガス、下水	南大高 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 170 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２３ｍ市道

交通

施設

南大高駅南西方

370m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ「南大高」駅から徒歩圏で、大型ショッピングモールに近い路線商業地域であり、今後も現状を維持してい
くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、緑区内を中心とした路線商業地域である。主な需要者は沿道サービス業等を経営する事業者やマンショ
ン開発を企図する不動産会社等である。対象標準地はＪＲ南大高駅に近く、大型ショッピングモールに隣接しているた
め、集客性、利便性の高さから、商業地だけでなく住宅地としても需要がある。昨今の新型コロナウイルス感染症拡大
により地価への影響が見られる。需要の中心となる価格帯は、規模、用途等により異なり、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、緑区内の商業地の取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、説得力は高いと判断した。一方、収益
価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、当該地域は自用かつ低層店舗が中心であり、賃貸市場が未成熟である
ことから、低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との価格検討も踏
まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天白 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 228,000 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[100.0]

100
[114.4]

[ 98.0]
100

188,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大による景況感
の悪化により、不動産市場への影響が見られ
る。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０１１９ -504	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12.5m国道、南西5.5m、二方路		準工高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ緑０２２７ -22	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	西7.8m市道、南6m、角地		近商 (90,200)
c	Ａ緑０２３９ -504	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
d	Ａ緑０３２５ -6	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	南西30m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,522	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	175,765	100 [ 88.2]	199,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 151,245	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	143,467	100 [ 77.0]	186,321		183,000
c	(　 ) 151,300	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	139,167	100 [ 76.0]	183,114		179,000
d	(　 ) 165,160	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	173,067	100 [ 88.2]	196,221		192,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

名古屋緑 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,687,630	2,906,984	10,780,646	6,076,980	4,703,666	（　0.9548） 4,491,060	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	109,538,049 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	312.88	Ｓ2	482.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	745 ㎡	21.3 m x 32.5 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	482.68	100.0	482.68	2,604	1,256,899	10.0	12,568,990
							0.0	0
～

～

～

～

計		482.68	100.0	482.68		1,256,899		12,568,990
								0

⑨年額支払賃料	1,256,899 円　×　12ヶ月　＝　 15,082,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 482.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,082,788 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,508,279 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,574,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,568,990 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,687,630 円　　　　（　 18,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸３１　　　　-503	2,660 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,626 円/㎡　月額支払賃料（　 2,604 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸２３　　　　-505	2,591 ( 2,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,591
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,200 円	95,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	452,484 円	15,082,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,166,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 810,900 円	95,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,400 円	95,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,400 円	95,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,906,984 円　（　　　　　　 3,902 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 482.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,076,980 円（　　　　　 8,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,687,630 円
②総費用	2,906,984 円
③純収益　①－②	10,780,646 円
④建物等に帰属する純収益	6,076,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,703,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,491,060 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,538,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）