鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０２３８ -535	名古屋市緑区		建付地	（　）	不整形	西16.1m市道、南15.9m、北6m、三方路		２住居３１ｍ高度地区 (80,179)
b	Ａ緑０２３１ -517	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	北20m県道、中間画地		準住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ緑０２３９ -29	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、南8m、角地		近商高度地区最高31m (90,200)
d	Ａ緑０２２３ -19	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e	Ａ緑０２３９ -531	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	西17.3m県道、東6m、二方路		２住居高度地区最高20m (71,146)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,011	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	174,914	100 [ 118.5]	147,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 145,174	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,399	100 [ 100.0]	141,399		156,000
c	(　 ) 172,007	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	158,863	100 [ 109.0]	145,746		160,000
d	(　 ) 142,225	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,812	100 [ 95.0]	146,118		161,000
e	(　 ) 150,943	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	142,525	100 [ 96.0]	148,464		163,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

名古屋緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	74,708,918	20,030,546	54,678,372	30,523,600	24,154,772	（　0.9533） 23,026,744	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	561,627,902 円　　　　（　 88,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,568.21	Ｓ3	3,694.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高31m	70 ％	200 ％	185 ％	6,328 ㎡	135.5 m x 46.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：階段室・平面駐車場（１５５台）、３階：機械室（１棟貸しを想定）

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

建物規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,568.21	100.0	3,568.21	1,929	6,883,077	6.0	41,298,462
							0.0	0
2～ 2	階段室	105.30

3～ 3	機械室	21.00

～

～

計		3,694.51	96.6	3,568.21		6,883,077		41,298,462
								0

⑨年額支払賃料	6,883,077 円　×　12ヶ月　＝　 82,596,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,568.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 155 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,596,924 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,259,692 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	74,337,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,298,462 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 371,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	74,708,918 円　　　　（　 11,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸３１　　　　-504	2,113 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,042	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,939 円/㎡　月額支払賃料（　 1,929 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸３１　　　　-501	1,858 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,836
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,671,000 円	557,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,129,846 円	82,596,924　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,381,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,734,500 円	557,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	557,000 円	557,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	557,000 円	557,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,030,546 円　（　　　　　　 3,165 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	557,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 3,694.51 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0548	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 80 ％　＋　0.0647 × 10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,523,600 円（　　　　　 4,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	74,708,918 円
②総費用	20,030,546 円
③純収益　①－②	54,678,372 円
④建物等に帰属する純収益	30,523,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,154,772 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,026,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 561,627,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋緑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　本田　知子

印

TEL.

鑑定評価額

1,010,000,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区砂田１丁目４０１番外				②地積　(㎡)	6,328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (80,185)
	台形 3:1	店舗Ｓ3	大規模店舗、銀行等が見られる路線商業地域	東16m市道、四方路	水道、ガス、下水	有松 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

大規模店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 135.5 ｍ、奥行　約　　 46.5 ｍ、規模　　 6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

有松駅北東方

2.2km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルス感染症により、市場は一時不透明となったが、市場は回復しつつあり、大規模商業施設の敷
地として今後も推移すると予測する。地価水準は、下落傾向である。

(3)最有効使用の判定

大規模店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は緑区及び隣接する豊明市等の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は大手量販店、スーパー
等の大規模商業施設経営者が想定される。大規模商業地の取引は少なく、事業用定期借地となるケースが多い。立地条
件の良い大規模地は供給が少ないこと、また、背後住宅も充実していることから、需要は底堅い。需要の中心となる価
格帯について、商業地の取引は個別性が強く、規模等によって価格帯が異なるため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場で成立した取引事例の中から信頼性の高い事例を選択し試算しており、市場の実態が反映された価格
となった。収益価格は、賃貸用建物を想定し、収入費用項目を査定して試算した価格であるが、想定項目が多いこと等
により市場の実態を十分に反映することができず、やや低位に求められた。以上より、比準価格の信頼性が相対的に高
いと判断し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緑区の人口は増加傾向が続いている。地域経
済は、新型コロナウイルス感染症の影響で停
滞していたが、各種政策の後押しもあり持ち
直しつつある。

新型コロナウイルス感染症により市場は一時
停滞していた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０２３１ -541	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	北東30m市道、南東9m、南西9m、三方路		２住居高度地区最高20m (80,200)
b	Ａ緑０２３８ -535	名古屋市緑区		建付地	（　）	不整形	西16.1m市道、南15.9m、北6m、三方路		２住居３１ｍ高度地区 (80,179)
c	Ａ緑０２２３ -19	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ緑０２３９ -531	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	西17.3m県道、東6m、二方路		２住居高度地区最高20m (71,146)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,630	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	147,432	100 [ 122.9]	119,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 179,011	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	174,914	100 [ 120.5]	145,157		160,000
c	(　 ) 142,225	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,812	100 [ 96.0]	144,596		159,000
d	(　 ) 150,943	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	142,525	100 [ 96.0]	148,464		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

名古屋緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	80,944,345	20,171,435	60,772,910	29,482,400	31,290,510	（　0.9533） 29,829,243	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	727,542,512 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,568.21	Ｓ3	3,694.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高31m	80 ％	200 ％	185 ％	6,328 ㎡	135.5 m x 46.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は階段室等、駐車場１５５台

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

階段室等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,568.21	100.0	3,568.21	2,090	7,457,559	6.0	44,745,354
							0.0	0
2～ 2	階段室	105.30

3～ 3	機械室	21.00

～

～

計		3,694.51	96.6	3,568.21		7,457,559		44,745,354
								0

⑨年額支払賃料	7,457,559 円　×　12ヶ月　＝　 89,490,708 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,568.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	89,490,708 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,949,071 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,541,637 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,745,354 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 402,708 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	80,944,345 円　　　　（　 12,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊明賃貸２９　　　　-512	1,873 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,977	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸３１　　　　-503	2,660 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	2,222
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,614,000 円	538,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,474,535 円	89,490,708　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,433,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,573,000 円	538,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	538,000 円	538,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	538,000 円	538,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,171,435 円　（　　　　　　 3,188 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	538,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 3,694.51 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0548	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 80 ％　＋　0.0647 × 10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,482,400 円（　　　　　 4,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	80,944,345 円
②総費用	20,171,435 円
③純収益　①－②	60,772,910 円
④建物等に帰属する純収益	29,482,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,290,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,829,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 727,542,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）