鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０２３９ -505	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		２低専高度地区最高10m (50,150)
b	Ａ緑０２２３ -19	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
c	Ａ緑０２２７ -22	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	西7.8m市道、南6m、角地		近商 (90,200)
d	Ａ緑０２３９ -531	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	西17.3m県道、東6m、二方路		２住居高度地区最高20m (71,146)
e	Ａ緑０２３９ -504	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,457	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	148,493	100 [ 92.2]	161,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 142,225	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,812	100 [ 92.1]	150,719		155,000
c	(　 ) 151,245	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	143,467	100 [ 89.9]	159,585		164,000
d	(　 ) 150,943	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	142,525	100 [ 91.2]	156,277		161,000
e	(　 ) 151,300	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	139,167	100 [ 89.4]	155,668		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

名古屋緑 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,654,289	1,532,452	6,121,837	4,873,940	1,247,897	（　0.9760） 1,217,947	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,998,738 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	90 ％	300 ％	300 ％	235 ㎡	19.5 m x 12.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階平均専有面積６１㎡、２ＬＤＫのファミリータイプ４戸を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	2,600	298,350	6.0	1,790,100
							0.0	0
2～ 3	住宅	135.00	90.0	121.50	1,621	196,952	3.0	590,856
							0.0	0
～

～

～

計		405.00	88.3	357.75		692,254		2,971,812
								0

⑨年額支払賃料	692,254 円　×　12ヶ月　＝　 8,307,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,307,048 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 847,505 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,627,543 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,971,812 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,654,289 円　　　　（　 32,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸２５　　　　-1	1,938 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,685	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,625 円/㎡　月額支払賃料（　 1,621 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ緑賃貸３９　　　　-1	1,385 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,564
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,400 円	75,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	423,752 円	8,475,048　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 644,300 円	75,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,532,452 円　（　　　　　　 6,521 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,873,940 円（　　　　　 20,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,654,289 円
②総費用	1,532,452 円
③純収益　①－②	6,121,837 円
④建物等に帰属する純収益	4,873,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,247,897 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,217,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,183 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,998,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
名古屋緑 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-4

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　笠野　寿治

印

TEL.

鑑定評価額

36,700,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区鳴海町字有松裏２６番１外				②地積　(㎡)	235 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）絶対高４５ｍ高度 (90,300)
	不整形 1.5:1	店舗兼住宅Ｓ3F1B	店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域	南東18m県道、三方路	水道、ガス、下水	有松 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

有松駅北方

220m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
絶対高４５ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

低層の店舗、店舗兼住宅、共同住宅等が建ち並ぶ熟成した地域で、特段の変動要因も認めらないので、当面現状
の土地利用状況で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は緑区内の幹線道路沿い等の商業地域もしくは商住混在地域である。需要者は、自用目的で取得する地場の
法人等のほか広域的に事業展開を行う小売業者等も一部みられるが、こうした自用目的での取引が主体で貸ビル等の投
資目的での取引は少ない。名古屋市内で最も人口の多い緑区にあって、安定的な顧客が見込めることから一定の需要が
ある。土地の総額で５０００万円台までの小規模の取引が過半を占め、投資案件を含め高額でも１億円台にとどまる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には貸店舗や共同住宅もみられるが３階までの低層であり、テナントの性格に鑑みても高い賃料が見込まれ
ない地域性を反映し収益価格は低位に求められたものと思料され、対象標準地の適正な市場価値を必ずしも表示してい
ない。他方、対象標準地と代替性のある実際の取引価格から実証的に得られた比準価格は市場に立脚し説得性が高いの
で、これを採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天白 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 228,000 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[100.0]

100
[144.9]

[102.9]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症による人の移動の停滞等は
来客に依存する商業地域を主に、前半の地価
に影響を与えたが、後半になって落ち着きを
見せている。

駅付近に展開する当該駅利用客を主体とする
商業地域であり、前半は新型コロナウイルス
感染症の影響を受けたものの、後半は落ち着
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０２３９ -504	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
b	Ａ緑０２３９ -531	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	西17.3m県道、東6m、二方路		２住居高度地区最高20m (71,146)
c	Ａ緑０２２３ -19	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ緑０３４０ -14	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	南西12m国道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,300	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	139,167	100 [ 86.6]	160,701	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 150,943	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	142,525	100 [ 91.2]	156,277		161,000
c	(　 ) 142,225	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,812	100 [ 91.2]	152,206		157,000
d	(　 ) 104,851	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,593	100 [ 78.4]	132,134		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

名古屋緑 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,360,228	1,907,200	6,453,028	5,467,960	985,068	（　0.9767） 962,116	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,907,524 円　　　　（　 97,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	90 ％	300 ％	300 ％	235 ㎡	19.5 m x 12.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階；フロア貸し店舗　２階・３階；ファミリータイプ各階２戸、合計４戸　平均専有面積約６１㎡を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

近隣地域において標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	2,840	326,000	5.0	1,630,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	135.00	90.0	121.50	1,612	196,000	2.0	392,000
							1.0	196,000
～

～

～

計		405.00	88.3	357.75		718,000		2,414,000
								392,000

⑨年額支払賃料	718,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,616,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,616,000 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 570,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,213,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,414,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 392,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 124,617 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,360,228 円　　　　（　 35,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸２５　　　　-1	1,938 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,715	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,612 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ緑賃貸３９　　　　-1	1,385 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,592
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	446,000 円	89,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	439,200 円	8,784,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 758,200 円	89,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,907,200 円　（　　　　　　 8,116 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,200,000 円	設計監理料率　 220,300 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,467,960 円（　　　　　 23,268 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,360,228 円
②総費用	1,907,200 円
③純収益　①－②	6,453,028 円
④建物等に帰属する純収益	5,467,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	985,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	962,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,907,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,500 円／㎡）