鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０３４０ -28	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東20m県道、南西6.5m、角地		準住居高度地区最高20m (80,200)
b	Ａ緑０２２５ -29	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (65,170)
c	Ａ天白０２３６ -516	名古屋市天白区		更地	（　）	正方形	南東16.1m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ豊明０２２９ -540	豊明市		更地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		１中専居住誘導 (70,200)
e	Ａ緑０３４０ -14	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	南西12m国道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	172,385	100 [ 121.6]	141,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 155,556	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,667	100 [ 110.9]	136,760		142,000
c	(　 ) 142,165	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,606	100 [ 99.0]	141,016		147,000
d	(　 ) 108,339	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	112,330	100 [ 81.2]	138,337		144,000
e	(　 ) 104,851	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,593	100 [ 76.0]	136,307		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

名古屋緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,726,857	3,911,560	14,815,297	11,830,900	2,984,397	（　0.9541） 2,847,413	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	67,795,548 円　　　　（　 82,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ3	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高３１ｍ高度	83 ％	200 ％	200 ％	825 ㎡	18.5 m x 45.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上は住宅（平均面積約７２㎡のファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	93.0	297.60	2,389	710,966	6.0	4,265,796
							0.0	0
2～ 3	住宅	320.00	90.0	288.00	1,493	429,984	1.0	429,984
							1.0	429,984
～

～

～

計		960.00	91.0	873.60		1,570,934		5,125,764
								859,968

⑨年額支払賃料	1,570,934 円　×　12ヶ月　＝　 18,851,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 873.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,851,208 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,057,921 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,521,287 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,125,764 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,132 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 859,968 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 159,438 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,726,857 円　　　　（　 22,699 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸２３　　　　-1	1,781 ( 1,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [107.0]	1,570	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,493 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ緑賃貸１９　　　　-1	1,357 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	1,472
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	579,000 円	193,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,028,960 円	20,579,208　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,911,560 円　（　　　　　　 4,741 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,830,900 円（　　　　　 14,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,726,857 円
②総費用	3,911,560 円
③純収益　①－②	14,815,297 円
④建物等に帰属する純収益	11,830,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,984,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,847,413 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,795,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋緑 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-2

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　粟谷　達也

印

TEL.

鑑定評価額

120,000,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区六田１丁目１９５番２外				②地積　(㎡)	825 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）絶対高３１ｍ高度 (83,200)
	1:2.5	店舗Ｓ2	低層の店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域	北西16m市道、背面道	水道、ガス、下水	鳴海 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

鳴海駅東方

850m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
絶対高３１ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗等を中心とした混在商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は緑区内を中心とした幹線、準幹線道路沿線の商業地域である。需要者の中心は主に事業法人、個人事業者
、不動産業者等である。ほぼ熟成した路線商業地域であり、市場における需給動向は概ね安定的であるが、背後住宅地
の地価水準と均衡しつつある。このような状況下、需要の中心となる価格帯は１㎡当たり１２万～１５万円、総額１億
円以下の物件が中心であるが、用途、面積等によりばらつきが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼共同住宅を想定した収益価格は低位に試算された。需要者の多くは収益性に着目して取引を行うものと考えられ
るが、現実には自己使用目的での取引が中心であることを勘案し、本件においては、周辺類似地域における信頼性の高
い事例を採用して査定した実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び昨今の不動
産市場の推移動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天白 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 228,000 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[100.0]

100
[156.9]

[104.0]
100

146,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症等の影響で、景気
は悪化傾向にあり、不動産市場の動向はやや
弱含みであり、今後も予断を許さない状況に
ある。

地域内に大きな変動要因はないが、地価は弱
含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０２２３ -19	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
b	Ａ緑０２３１ -7	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、中間画地		近商高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ緑０２３９ -505	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		２低専高度地区最高10m (50,150)
d	Ａ緑０２３９ -526	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,225	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,812	100 [ 99.0]	140,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 94,937	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 60.6]	153,372	100 [ 105.0]	146,069		152,000
c	(　 ) 152,457	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	148,493	100 [ 105.0]	141,422		147,000
d	(　 ) 170,754	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,168	100 [ 123.0]	135,909		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -39.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

名古屋緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,865,359	3,929,659	14,935,700	11,830,900	3,104,800	（　0.9767） 3,032,458	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	72,201,381 円　　　　（　 87,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ3	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防絶対高３１ｍ高度	83 ％	200 ％	200 ％	825 ㎡	18.5 m x 45.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上は居宅（平均面積約７２㎡のファミリータイプ）を想定。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

３階建店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	93.0	297.60	2,424	721,382	10.0	7,213,820
							0.0	0
2～ 3	住宅	320.00	90.0	288.00	1,516	436,608	3.0	1,309,824
							0.0	0
～

～

～

計		960.00	91.0	873.60		1,594,598		9,833,468
								0

⑨年額支払賃料	1,594,598 円　×　12ヶ月　＝　 19,135,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 873.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,135,176 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,086,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,776,858 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,833,468 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,865,359 円　　　　（　 22,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸１９　　　　-1	1,357 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,524 円/㎡　月額支払賃料（　 1,516 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ緑賃貸３１　　　　-2	1,686 ( 1,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,504
c	Ｂ緑賃貸２５　　　　-1	1,938 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,563

名古屋緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	579,000 円	193,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,043,159 円	20,863,176　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,929,659 円　（　　　　　　 4,763 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,830,900 円（　　　　　 14,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,865,359 円
②総費用	3,929,659 円
③純収益　①－②	14,935,700 円
④建物等に帰属する純収益	11,830,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,104,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,032,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,201,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,500 円／㎡）