別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋緑 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -40 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　本田　知子 印  TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区大高台２丁目１０２２番 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西9m市道 水道、ガス、下水 南大高 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 南大高駅西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域で、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準は、新型コロナ ウイルス感染症による市場の停滞から下落傾向であったが、市場の回復に伴い下げ止まっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区南部を中心に、隣接する大府市等に存する住宅地域である。需要者は緑区及び周辺市に在住又は勤務 の一次取得者が中心である。近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、国道２３号脇に位置し、交通利便性 の劣る地域である。ただし、大高地区に立地していることから需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は 土地が２５００万円程度、新築戸建住宅は３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した取引事例の中から信頼性の高い事例を選択し試算している。収益価格は、対象標準地の画 地条件等より、合理的な建物の想定が困難であったため試算しなかった。主たる需要者は、利便性や居住の快適性等を 重視して代替不動産との比較検討を行うことから、価格形成要因の比較により試算された比準価格の説得力は高い。し たがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [101.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緑区の人口は増加傾向が続いている。地域経 済は、新型コロナウイルス感染症の影響で停 滞していたが、各種政策の後押しもあり持ち 直しつつある。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。新型コ ロナウイルス感染症により市場は停滞してい たが、需要は持ち直しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％