別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋緑 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -37 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　杤本　正樹 印  TEL.

鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区梅里１丁目５３番１ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 神沢 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 神沢駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い中に共同住宅も見られる区画整理済みの既成の住宅地域である。駐車場や未利用地も見られるた め、今後も徐々に熟成が進み、良好な住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区、天白区を中心とする地下鉄桜通線沿線の区画整然とした住宅地域である。主たる需要者は名古屋市 内及びその近郊に居住する一次取得者が多い。比較的画地規模が大きく総額が張る要素があるが、南傾斜の高台に位置 し、居住環境は良好であるため、需給は安定している。需要の中心は、土地は２５００万円～３０００万円程度、新築 戸建住宅は４０００万円～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、対象不動産の規模・形状により、経済合理性が見いだせる、アパート等の収益物件を想定する事が、困難 であった為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたもので あり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い 地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    170,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [109.0] 100 [106.8] [101.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により経済 活動は大きな打撃を被っているが、不動産市 場への影響は、今のところ限定的である。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％